E’ difficile che l’acquisto di bene immobile si definisca in modo istantaneo attraverso l’intesa delle Parti e la contestuale stipula dell’atto di trasferimento. Nella pratica le compravendite vengono poste in essere per la gran parte tramite mediatori o agenti i quali hanno il compito di promuovere la vendita e la conclusione dell’affare. Tuttavia anche senza l’opera intermediatrice, di solito si hanno tre fasi distinte:
- le trattative precontrattuali;
- la sottoscrizione del contratto preliminare;
- la stipulazione del contratto definitivo.
Il codice civile non dà una definizione di “contratto preliminare”, ma lo menziona in vari ambiti, principalmente in tema di forma (si veda l’art. 1351 del c.c. che stabilisce che il preliminare è nullo se non fatto nella stessa forma del definitivo).
L’Avv. Luigi Sclebin, approfondisce per UPPI Jesolo il significato di “preliminare” e quando le trattative intercorse tra le Parti raggiungono il valore di vero e proprio contratto.
CHE COSA SIGNIFICA ‘CONTRATTO PRELIMINARE’?
Un passaggio ormai quasi immancabile verso la stipula di un contratto di compravendita immobiliare, ma sempre più spesso anche per la stipula di un contratto di locazione, è la sottoscrizione di un contratto preliminare che contenga gli elementi essenziali del futuro atto notarile.
Con la firma del contratto preliminare le Parti della futura vendita intendono in genere chiarire alcuni aspetti dell’affare e, molto spesso, inserire delle clausole aggiuntive e specifiche rispetto alla normativa del codice civile.
E’ un contratto con il quale le Parti si obbligano a stipulare un futuro contratto (detto definitivo).
Si parla di preliminare unilaterale se una sola delle Parti si obbliga alla futura stipulazione; preliminare bilaterale, se entrambe le Parti si impegnano a concludere il definitivo.
E’ un contratto con efficacia obbligatoria per le Parti, che assumono l’obbligazione di prestare un futuro consenso.
In quanto contratto perfettamente valido e vincolante, le Parti del preliminare, che ha ad oggetto una prestazione di fare, possono chiederne l’esecuzione forzata in forma specifica, attraverso la specifica domanda indicata all’art. 2932 del c.c..
LA FASE DELLE TRATTATIVE
Si dà il caso, però, che anche il contratto preliminare sia preceduto da una serie di trattative tra le Parti che, di frequente, sottoscrivono degli accordi sui punti di intesa via via raggiunti.
Questi accordi, diversamente dal preliminare, non vincolano le Parti a stipulare il successivo contratto di compravendita, ma hanno l’effetto di tener fermi alcuni punti, nel senso che se in seguito verrà sottoscritto il contratto preliminare o quello definitivo. Questi atti dovranno necessariamente contenere i punti sui quali si era già raggiunto il reciproco consenso.
QUANDO GLI ACCORDI TRA LE PARTI HANNO VALORE DI CONTRATTO PRELIMINARE?
È interessante chiarire, allora, in presenza di quali elementi può ritenersi che le trattative intercorse tra le Parti abbiamo raggiunto il valore di vero e proprio contratto preliminare, che come tale obbliga le Parti a sottoscrivere il contratto definitivo, oppure siano ancora nella fase di intese precontrattuali, che non vincolano alla successiva stipula del contratto, ma pongono soltanto dei punti fermi.
Un primo indirizzo interpretativo ha proposto di considerare concluso il contratto quando le Parti raggiungano l’accordo sugli elementi astrattamente essenziali e indipendentemente dalla determinazione di quelli accidentali. Tale tesi presenta l’evidente limite di avvalersi esclusivamente del criterio della completezza del contenuto del documento, senza svolgere alcuna indagine sulla effettiva volontà delle Parti di vincolarsi o meno all’assetto di interessi delineato. Le Parti, infatti, possono attribuire valore decisivo ai fini del consenso anche a elementi astrattamente accessori: si pensi al termine, alla condizione, alla rateizzazione del pagamento del prezzo. In tal caso, riservandosi di svolgere ulteriori trattative, determinano l’essenzialità in concreto di specifiche clausole che per loro diventano irrinunciabili. Dunque, anche un documento contrattuale racchiudente un insieme completo di clausole e condizioni può essere ritenuto privo di valore conclusivo e vincolante, se vi sono elementi dai quali si deduca che le Parti non si sono decise (o non ancora decise) a contrarre.
Un primo significativo intervento giurisprudenziale sul tema si è avuto nel 1994 (Cassazione civ., Sez. I, 30 marzo 1994, n. 3158). In tale occasione la Suprema Corte ha chiarito che al fine di stabilire il momento in cui il contratto può ritenersi concluso è necessario ricostruire l’effettiva volontà delle Parti quale manifestata nella scrittura e interpretata secondo i criteri stabiliti dal codice civile (agli artt. 1362 e ss. c.c.).
Dunque, per sostenere la natura di semplice “bozza” o minuta contrattuale di un documento contenente una completa regolamentazione degli interessi oggetto delle trattative, occorre che dalla scrittura stessa emerga la mancanza di una volontà attuale di concludere un vero e proprio contratto.
Successivamente la giurisprudenza ha cercato di meglio definire i contorni della nozione di minuta contrattuale. Essa ricomprende sia i documenti contenenti intese parziali in ordine al futuro regolamento di interessi (c.d. “puntuazione di clausole”), sia le scritture con cui le Parti predispongono con completezza un accordo negoziale in funzione preparatoria del medesimo (c.d. “puntuazione completa di clausole”).
In quest’ultimo caso, però, va prestata particolare attenzione perché un documento che regola con completezza un determinato assetto di interessi è, infatti, assistito da una presunzione semplice di avvenuto perfezionamento del contratto, con effetti pertanto vincolanti tra le Parti, le quali, se volessero evitare tali effetti, dovrebbero dimostrare l’insussistenza di una reale e definitiva volontà di impegnarsi, mediante prove contrarie difficili da fornire.
In queste circostanze, quando gli accordi sottoscritti contengono tutti gli elementi essenziali del contratto (oggetto, dati catastali, prezzo, modalità di pagamento, termini di consegna, ecc.), occorrerebbe precisare espressamente che le Parti non intendono ancora vincolarsi reciprocamente e che il contratto preliminare, o definitivo (se il preliminare fosse divenuto superfluo), verrà stipulato entro un determinato termine, trascorso il quale gli accordi nel frattempo raggiunti dovranno ritenersi decaduti.
Si osservi, infine, che le intese racchiuse in minute contrattuali o puntuazioni, pur non avendo natura vincolante, assumono, comunque, rilevanza sul piano della responsabilità precontrattuale.
In altri termini, le Parti, pur avendo predisposto nel corso delle trattative un regolamento dei rispettivi interessi completo e documentato per iscritto, sono comunque legittimate a rifiutare la stipulazione definitiva, ma un recesso ingiustificato dalle trattative espone la Parte che vi ha dato causa a responsabilità precontrattuale ex art. 1337 c.c.
Alcuni Tribunali (ma anche la Cassazione) sono giunti ad affermare la validità ed efficacia del contratto preliminare di preliminare, ossia un accordo in virtù del quale le Parti si obblighino a concludere un successivo contratto che preveda anche solamente effetti obbligatori (e con l’esclusione dell’esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento), ove sia configurabile un interesse delle Parti, meritevole di tutela, ad una formazione progressiva del contratto, fondata su una differenziazione dei contenuti, e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare.
Per la Corte d’Appello di Genova (Sez. III, 31 gennaio 2019, n. 126), la violazione di tale accordo, in quanto contraria a buona fede, è idonea a fondare, per la mancata conclusione del contratto stipulando, una responsabilità contrattuale da inadempimento di una obbligazione specifica sorta nella fase precontrattuale. La Corte di Cassazione (Sez. II civ., Ordinanza 28 novembre 2019 n. 31188), meglio specificando il pregresso orientamento, è arrivata a chiarire che, in presenza di contrattazione preliminare relativa a compravendita immobiliare che sia scandita in due fasi, con la previsione di stipula di un contratto preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo, il Giudice di merito deve attentamente verificare se tale accordo costituisca già esso stesso contratto preliminare valido e suscettibile di conseguire effetti vincolanti ex articoli 1351 e 2932 codice civile, ovvero anche soltanto effetti obbligatori ma con esclusione dell’esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento.
È noto, al riguardo, che quando un contratto preliminare che sia valido ed efficace non è poi adempiuto da una delle Parti, l’altra potrà ottenere una sentenza dal Giudice che abbia gli stessi effetti del contratto che le Parti dovevano concludere. In pratica, nel campo immobiliare, se il Venditore non si presenta dal Notaio per cedere l’immobile oggetto del contratto preliminare, la Parte acquirente, previa dimostrazione di essere pronta a pagare il prezzo pattuito, potrà ottenere dal Giudice una sentenza che gli trasferisce il bene immobile come se fosse stato stipulato l’atto notarile.
LA FIRMA DEL PRELIMINARE
In conclusione, anche nelle fasi delle trattative che non sono ancora sfociate nella firma di un formale contratto preliminare, occorre prestare attenzione a sottoscrivere accordi precisi e dettagliati, qualora non si voglia ancora vincolarsi, eventualmente esplicitando nel testo dell’accordo che il vero e proprio contratto preliminare verrà sottoscritto in un secondo momento (ed entro un determinato termine) e che quanto sottoscritto finora non impegna le Parti a concludere le correnti trattative.
Autore dell’articolo: Avv. Luigi Sclebin – Patrocinante in Cassazione
UPPI: L’ASSISTENZA ED I VANTAGGI PER I NOSTRI ASSOCIATI
Desideri fare una domanda ai nostri professionisti del territorio, fra cui agenti immobiliari, notai, avvocati, consulenti fiscali, oppure ai nostri geometri e tecnici abilitati alla certificazione energetica? Scrivi a jesolouppi@gmail.com. Approfondiremo per te i temi più richiesti ed attuali, a beneficio di tutti gli Associati!
Per una valutazione legale del tuo caso specifico, ti consigliamo di contattare la nostra associazione UPPI presso la sede di Jesolo e di fissare un appuntamento con i nostri Esperti.
Esperto in diritto immobiliare:
Avv. Luigi Sclebin
Patrocinante in Cassazione
Via A. Aleardi, 18 – 30016 Jesolo (VE)
E-mail: info@luigisclebin.it
Tel. +39 0421 381907 – Fax +39 0421 386227
Contatta la nostra delegazione UPPI per ogni altra informazione o per approfondimenti al Tel. 0421 351013 – jesolouppi@gmail.com
Sono aperte le iscrizioni UPPI per il 2022.
Uppi delegazione di Jesolo
via XXIV Maggio, n. 2 Jesolo (VE)
tel. 0421. 35. 10. 13
15:00 – 18:00 Lun. – Ven.
jesolouppi@gmail.com