I temporary shop operano in zone ad alta densità commerciale per un periodo breve, ad esempio per lanciare un marchio o per presentare collezioni stagionali o per testare il gradimento del pubblico su una linea di prodotti.
Si stanno diffondendo per mostre, manifestazioni fieristiche, festività locali, show room per sfilate di moda, vendite di magazzino fino all’ esaurimento scorte, liquidazione di merce di un Fallimento.
In tal senso i temporary shop vengono aperti in luoghi strategici della città, nelle vie di maggior traffico o nelle zone pedonali del centro con più affluenza di pubblico.
L’obiettivo è quello di creare un evento e di puntare sulla curiosità generata dalla limitatezza del tempo per spingere ad un acquisto più veloce e meno meditato di nuovi prodotti poiché l’ansia di non poter più contare su quello spazio fisico, di avere un prodotto in anteprima unico e di far parte di un evento affretta istintivamente le decisioni dell’acquisto.
Grazie a esigenze come queste (ma anche tante altre), molti negozi sfitti da tempo ritrovano nuova vita. Il tutto dura in genere un mese o poco più. Alla fine quelle stesse vetrine si ripresenteranno libere per chi decidesse di affittarle.
In questo momento la locazione temporanea di un negozio può, quindi, essere sia per il Proprietario che per il Conduttore una buona opportunità: in questo modo il Proprietario potrà ottenere una rendita anche leggermente più alta rispetto alla locazione classica, ma dovrà mettere in conto un certo avvicendamento di inquilini, in funzione della stagionalità o dei lanci dei prodotti che gli stessi devono promuovere.
Ma come è possibile affittare un locale commerciale solo per pochi mesi, dato che i contratti per gli immobili ad uso diverso dall’abitativo, prevedono una durata minima di 6 anni più un rinnovo automatico di altri 6?
UPPI Jesolo ha chiesto al nostro esperto Avv. Luigi Sclebin qual è la differenza tra un contratto di locazione commerciale classico e un contratto di locazione temporary e quali sono le caratteristiche essenziali di questo tipo di contratto.
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Esperto in diritto immobiliare:
Avv. Luigi Sclebin
Patrocinante in Cassazione
Via A. Aleardi, 18 – 30016 Jesolo (VE)
E-mail: info@luigisclebin.it
Tel. +39 0421 381907 – Fax +39 0421 386227
CONTRATTO DI AFFITTO COMMERCIALE
Come noto, il contratto di locazione, sia ad uso abitativo che ad uso diverso, è sottoposto per legge ad una serie di vincoli che incidono su molti aspetti del rapporto contrattuale, non da ultimo sulla misura del canone come sulla durata del rapporto.
In particolare, la Legge 392/1978 disciplina le locazioni cc.dd. commerciali, facendovi rientrare i contratti che hanno per oggetto immobili adibiti alle attività industriali, artigianali, commerciali e, con disposizioni in parte specifiche, alle attività alberghiere e di interesse turistico.
In base all’art. 27 della predetta Legge, la durata del contratto di locazione di immobili urbani ad uso commerciale non può essere inferiore ad anni 6 (che diventano 9 per gli alberghi), rinnovabile di altri 6 anni, salva la facoltà di diniego alla prima scadenza che il locatore può esercitare soltanto in tassative ipotesi previste dal successivo art. 29.
Si nota, pertanto, che il contratto di locazione commerciale ha tendenzialmente una durata complessiva di 12 anni, salvi i casi in cui, come detto, il locatore possa interromperlo alla scadenza dei primi 6 anni o salva l’ipotesi in cui il conduttore receda anticipatamente per gravi motivi, con un preavviso di 6 mesi.
Per questa tipologia di contratti si parla infatti di durata minima obbligatoria, tanto che se le parti, in ipotesi, avessero pattuito una durata inferiore ai 6 anni, il contratto si intenderebbe per legge stipulato per tale durata, senza possibilità di deroga.
Simili aspetti di rigidità presentano anche i contratti di locazione stagionali, che riguardano immobili per l’esercizio di attività periodiche (case vacanze, mostre, fiere, ricorrenze civiche, ecc.) e che sono disciplinati dal VI comma dell’art. 27 della Legge 392/78, per effetto del quale il locatore è obbligato a locare l’immobile per la stagione successiva, fino ad un massimo di 6 stagioni consecutive, al medesimo conduttore che gliene abbia fatta richiesta, con lettera raccomandata, prima della scadenza del contratto
E’ chiaro, quindi, che una durata così lunga e normativamente imposta rischia a volte di non soddisfare le esigenze degli operatori economici che, specie in un momento storico di grave crisi come quello attuale, non sono in grado di assumersi impegni troppo prolungati nel tempo.
Il pericolo, allora, è quello di ingessare il mercato delle locazioni commerciali, con il deprimente corollario di serrande abbassate, negozi chiusi e commercio fermo.
ATTIVITA’ A CARATTERE TRANSITORIO – COME STIPULARE IL CONTRATTO
Per evitare gli effetti negativi di troppa rigidità, il medesimo art. 27 della Legge 392/78, al V comma, prevede la possibilità di stipulare un contratto ad uso commerciale per un periodo più breve di quello ordinario di 6 o 9 anni, qualora l’attività esercitata nell’immobile locato abbia, per sua natura, carattere transitorio.
La natura transitoria dell’attività esercita è valutata dalla legge con criteri oggettivi, idonei ad escludere che si possa verificare una situazione che si prolunghi o si ripeta nel tempo.
Si tratta, in sostanza, di attività che per loro natura sono destinate ad esaurirsi in uno spazio di tempo relativamente breve e che non si presentano con caratteri di periodicità (o stagionalità).
Oltre alla possibilità di concordare una durata inferiore a quella minima ordinaria ed evitare quindi un vincolo che duri per anni, queste locazioni transitorie offrono anche il vantaggio di lasciare libere le parti dagli altri impegni altrimenti tipici delle locazioni commerciali, tra cui l’obbligo del locatore di corrispondere l’indennità per la perdita dell’avviamento al termine del rapporto, l’obbligo del rinnovo del contratto alla prima scadenza e l’esclusione del diritto di prelazione in capo al conduttore in caso di nuova locazione o vendita dell’immobile.
Attenzione però: la Legge presume che il contratto di locazione commerciale abbia sempre la durata minima prevista dalla citata norma dell’art. 27, comma primo, per cui le ragioni di transitorietà della locazione, che giustificano una durata inferiore ai 6 anni, dovranno essere chiaramente indicate nel contratto, se si vuole evitare che esso ricada nella fattispecie ordinaria.
Se, ad esempio, nei casi di attività aperte in occasione di manifestazioni sportive, eventi culturali, celebrazioni cittadine e simili, i motivi di temporaneità della locazione appaiono facilmente giustificabili, per i c.d. temporary shop, negozi adibiti a vendita di merce soltanto per brevi periodi di tempo, occorre prestare particolare cautela, onde evitare contestazioni.
In tale ultimo caso, nel contratto è bene evidenziare espressamente il tipo di attività che sarà svolta all’interno dei locali e le intenzioni delle parti contraenti (ad es. mettere a disposizione il negozio per una svendita straordinaria, lanciare una nuova linea di prodotti, esaurire lo stock di magazzino, promuovere un marchio, ecc.).
TRANSITORIETA’ – OPPORTUNITA’ E RISCHI
Difficile per ora prevedere se l’emergenza sanitaria in atto, con le sue serie conseguenze economiche e sociali, potrà giustificare nuove forme di utilizzo di questo contratto, quello che pare lecito immaginare è una maggiore apertura da parte dei tribunali chiamati ad esprimersi sulla legittimità delle clausole di transitorietà inserite in un contratto di locazione ad uso commerciale stipulato in questo periodo di gravi difficoltà per tutti.
Autore dell’articolo: Avv. Luigi Sclebin – Patrocinante in Cassazione
LEGISLAZIONE DEL VENETO
La Legge Regionale n. 50 del 28 Dicembre 2012, Politiche per lo sviluppo del sistema commerciale nella Regione del Veneto, disciplina anche le forme speciali di vendita come outlet, temporary store e commercio elettronico.
All’articolo 3 definisce il temporary store come: <<forma di vendita al dettaglio che consente l’utilizzo temporaneo dei locali anche da parte delle aziende di produzione di beni o di servizi interessate alla vendita diretta dal produttore al consumatore e alla promozione del proprio marchio>>.
E all’articolo 24 dispone che: <<Nella SCIA o nell’istanza di autorizzazione relativa ai temporary store il soggetto interessato è tenuto ad indicare la durata dell’attività, comunque non superiore ad un anno, salvo proroga concessa dal comune sino ad un massimo di sei mesi. Decorso tale termine la SCIA o il provvedimento di autorizzazione si intendono decaduti>>.
Quindi, in Veneto, la durata massima del contratto di temporary shop è di un anno, prorogabile per altri sei mesi e – decorso tale termine – la Scia o il provvedimento di autorizzazione si intendono decaduti.