Con UPPI JESOLO vediamo di rispondere alle principali domande che si pone chi sta per accendere un mutuo prima casa.
Quali sono i requisiti per richiederlo? Quali sono le agevolazioni previste, compresi i tassi di interesse più bassi rispetto ai normali finanziamenti richiesti alle banche o a un mutuo seconda casa? Si può fare anche in caso di ristrutturazione della prima casa? Cosa sono la surroga e la rinegoziazione del mutuo?
MUTUO PRIMA CASA
I mutui prima casa sono finanziamenti ipotecari che consentono ai mutuatari che non dispongono di sufficiente liquidità, l’acquisto di un immobile da utilizzare come abitazione principale. Con questo termine si intende l’immobile che rappresenterà l’abitazione principale della coppia o del singolo e dove dovrà essere spostata la residenza.
Si procede con la stipula di un contratto di prestito vincolato all’acquisto dell’immobile, impegnandosi a restituire l’importo tramite rata mensile con gli interessi e le condizioni pattuite, entro la durata del piano di ammortamento stabilito.
REQUISITI
- non essere proprietari di altri immobili;
- avere la residenza nel Comune in cui è situato l’immobile oppure spostarla entro i 18 mesi successivi al rogito;
- avere solo quell’immobile di proprietà allìinterno del Comune;
- beneficiare delle agevolazioni fiscali solo per quell’immobile;
- non rientrare nella categoria degli immobili di lusso.
Perché un immobile venga classificato come prima casa, non deve essere immobile di lusso. Il proprietario deve inoltre
DETRAZIONI PER GLI INTERESSI
Gli interessi passivi del mutuo prima casa possono essere portati in detrazione al 19%. Inoltre, si possono portare in detrazione anche i costi dell’istruttoria e della perizia bancaria, le imposte pagate sul mutuo e il costo del notaio per la stipula del mutuo (escluso il costo dell’atto di compravendita), fino ad un massimo di 4.000 Euro.
Importante: per fruire delle detrazioni per il mutuo prima casa, il Beneficiario deve essere l’Acquirente dell’immobile, che deve anche essere l’Intestatario del contratto di mutuo.
Un’altra agevolazione del mutuo prima casa riguarda l’imposta pagata se il mutuo è concesso da una banca sull’ammontare complessivo del finanziamento: in caso di mutuo per abitazione principale l’imposta è pari allo 0,25%, in luogo del 2%. In caso di altri Soggetti Finanziatori le condizioni potrebbero essere meno favorevoli.
Ricordiamo che per l’acquisto della prima casa sono previste:
- imposta di registro 2% (invece del 9%), in caso di acquisto da privato o impresa con vendita senza IVA (l’imposta di registro è sempre pari a 200 euro in caso di acquisto da imprese con vendita soggetta a IVA, sia per le prime che per le seconde case);
- IVA al 4% (invece del 10%), in caso di acquisto da impresa con vendita soggetta a IVA.
MUTUO 100% PRIMA CASA
Di norma, i mutui prima casa vengono concessi dalle banche per coprire fino all’80% del valore di mercato dell’immobile. Alcune banche, a determinate condizioni, tuttavia, erogano anche mutui a copertura del 100% del valore dell’immobile, spesso a fronte di garanzie e interessi maggiori.
In questo senso, agevolazioni sono previste per chi ha meno di 36 anni, che può accedere in via prioritaria al Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa.
MUTUO GIOVANI PRIMA CASA
Il mutuo prima casa giovani è un’agevolazione prevista dal Governo per sbloccare il mercato dei mutui per coloro che non hanno ancora compiuto i 36 anni di età e hanno un ISEE medio-basso, fino a 40mila euro. In caso di giovani coppie è sufficiente che almeno uno abbia il requisito anagrafico.
MUTUO UNDER 36 PRIMA CASA 2023
La Legge di Bilancio ha prorogato i mutui prima casa giovani under 36 fino al 31 dicembre 2023. L’agevolazione sull’acquisto della prima casa, comprensiva di eventuale pertinenza C1 e C6, deve essere accatastate come residenziale (categoria A) non di lusso e il mutuo non può superare i 250mila euro.
L’agevolazione consiste:
- nell’applicazione di un tasso calmierato, che non può essere superiore al TEGM (Tasso effettivo globale medio);
- in una esenzione dall’imposta di registro, ipotecaria e catastale;
- nel riconoscimento di un credito d’imposta nel caso di acquisto dal costruttore con IVA;
- nell’esenzione dall’imposta sostitutiva per i mutui casa (acquisto, costruzione e ristrutturazione).
TASSI MUTUI PRIMA CASA
Oggi i mutui a tasso variabile hanno un TAEG che varia da 1,37% a 2,5%, mentre i mutui a tasso fisso da 2,93% a 3,65%.
La principale componente del costo di un mutuo è costituita dagli interessi, che rappresentano il guadagno che ha la banca nel concedere il prestito. Oggi, anche a fronte delle tensioni alimentate dalla guerra, assistiamo ad una costante ascesa dei tassi di interesse.
Secondo gli esperti, il costo del denaro raggiungerà il 2,5% entro fine 2022, per poi andare oltre il 3% a marzo 2023, fino ad arrivare al 3,5% a fine 2023. Nel 2024 si dovrebbe assistere ad una stabilizzazione intorno al 3%.
MUTUO RISTRUTTURAZIONE PRIMA CASA
I mutui possono essere richiesti sia per comprare l’immobile che per sostenere spese ad esso collegato, come nel caso di ristrutturazioni. Per le ristrutturazioni delle prime case i mutui sono agevolati.
Il mutuo ristrutturazione prima casa può essere richiesto per finanziare gli interventi di ristrutturazione edilizia o riqualificazione energetica del proprio immobile, sia per i lavori di manutenzione ordinaria che per quelli di manutenzione straordinaria.
La durata può andare da 5 anni ad un massimo di 30, solitamente fino ad un importo pari al massimo all’80% del valore dell’immobile. Come il mutuo prima casa, quello per ristrutturazioni può essere a tasso fisso, variabile o misto. La differenza è però che è possibile chiederne l’erogazione in un’unica soluzione oppure “a stato avanzamento lavori” (SAL).
Anche per il mutuo ristrutturazione prima casa è possibile portare in detrazione nella dichiarazione dei redditi, al 19% e fino a 2.582,25 Euro, gli interessi passivi pagati nel corso del periodo di imposta di riferimento. Le due detrazioni sono cumulabili.
E anche il Fondo di Garanzia prima casa è valido anche in caso di richiesta di mutuo per acquisto e ristrutturazione della prima casa, dando la possibilità ad alcune categorie di Contribuenti di accendere un mutuo ipotecario fino al 100% del valore dell’immobile, per un massimo del 50% (che diventa 80% in alcuni casi, come per giovani, famiglie mono-genitoriali con ISEE fino a 40mila Euro) della quota capitale e su un importo massimo di 250mila euro.
SURRUGA DEL MUTUO PRIMA CASA
La surroga del mutuo è la procedura di portabilità del mutuo che permette di trasferire il finanziamento in un’altra banca che offre condizioni più vantaggiose.
Con la surroga è possibile allungare o diminuire la durata del piano di ammortamento e richiedere una tipologia di tasso d’interesse diverso, ma l’importo del nuovo mutuo deve essere necessariamente pari a quello del capitale residuo da rimborsare.
La surroga del mutuo non comporta alcuna spesa per il mutuatario ed è possibile trasferire, insieme al vecchio mutuo, anche l’assicurazione scoppio e incendio sul mutuo o, in alternativa, chiedere il rimborso dell’importo già pagato e stipulare una nuova assicurazione.
COME FARE LA SURRUGA
Per avviare il procedimento di surroga del mutuo, bisogna presentare richiesta alla nuova banca, che se accetterà la surroga si farà carico di tutte le comunicazioni con l’attuale istituto di credito e seguirà tutta la procedura. La banca di provenienza è obbligata ad accettare la richiesta di surroga.
QUANDO CONVIENE LA SURRUGA DEL MUTUO?
L’operazione di surroga può risultare conveniente nel caso in cui i tassi scendono, o si riescono a concordare con la banca condizioni migliori.
Da considerare, prima di effettuare la surroga, quanto manca all’estinzione del mutuo. La convenienza della portabilità del mutuo è maggiore nei primi anni del finanziamento, quando bisogna ancora pagare la maggior parte degli interessi.
I piani di ammortamento prevedono infatti, generalmente, che gli interessi vengano pagati soprattutto nei primi anni di rimborso.
Se mancano pochi anni il vantaggio della surroga potrebbe essere mitigato dal fatto che la rata si compone per lo più della quota capitale. Iniziando un nuovo mutuo si ricomincerà a pagare una rata composta prevalentemente dalla quota interessi. In più la nuova banca potrebbe non consentire l’accesso alla Garanzia di Stato.
Un’alternativa alla surroga è la rinegoziazione del mutuo con la stessa banca con la quale è stato stipulato il mutuo prima casa.
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