MANCATA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE: quali sono i rischi?

Il contratto di locazione è definito dall’art. 1571 del Codice Civile, come un contratto:

• a causa onerosa;
• a effetti obbligatori;
• a prestazioni corrispettive.

Se il contratto ha per oggetto beni immobili,sono previsti alcuni obblighi:

• deve avere la forma scritta, a pena di nullità;
• deve essere obbligatoriamente registrato, presentando copia dell’atto all’ufficio del Registro dell’Agenzia delle Entrate o mediante una procedura di registrazione telematica che sostituisce la presentazione diretta.
• tranne nell’ipotesi in cui la durata del contratto non superi i 30 giorni complessivi nell’anno.

Nel caso l’obbligo della registrazione del contratto di locazione non venga rispettato, quali sono le conseguenze?

Con il contributo dell’Avv.Luigi Sclebin, UPPI Jesolo analizza che effetti ha per le Parti la mancata registrazione del contratto di locazione e quali sono le sanzioni previste.

I RISCHI DELLA MANCATA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE

È noto che il contratto di locazione (salvo alcune eccezioni, come ad es. i contratti di durata inferiore ai 30 giorni) deve essere registrato presso l’Ufficio delle Entrate a cura del Locatore.

Il termine entro il quale occorre eseguire la registrazione è di 30 giorni dalla data di sottoscrizione del contratto.

Contestualmente alla registrazione del contratto deve essere versata l’imposta di bollo e di registro, che per le locazioni  abitative è pari al 2% del canone annuo, eccetto che nel caso di opzione per la cedolare secca.

QUALI SONO LE CONSEGUENZE DELLA MANCATA O TARDIVA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO?

Una recente sentenza della Corte di Cassazione consente di fare il punto della situazione (cfr. Cass. Civ. III sez. n. 15582 del 04/06/2021).

Il legislatore italiano, nell’intento di contrastare la diffusa evasione dell’imposta di registro e di quella sui redditi derivanti dalla locazione, è intervenuto con diverse leggi speciali che hanno sancito la nullità del contratto non registrato, con gravi conseguenze per il Proprietario-Locatore.

La sanzione della nullità di un contratto tra Privati per violazione di una normativa tributaria, quale quella che istituisce l’imposta di registro, è stata fortemente criticata da una parte della giurisprudenza in quanto contraria ai principi di autonomia delle due branche del diritto.

Il dibattito ha portato anche a due interventi della Corte Costituzionale, che ha dichiarato l’illegittimità di alcune norme particolarmente penalizzanti.

Attualmente la materia è regolata dall’art. 1 comma 346 della L. 311/2014, che stabilisce la nullità di tutti i contratti di locazione stipulati ma non registrati nei termini previsti.

Secondo il testo originario della Legge appena citata, un contratto di locazione non registrato era radicalmente nullo e tale vizio era irrimediabile.

Le conseguenze per il Proprietario-Locatore erano molto serie: a parte la sanzione dal 120% al 240% dell’imposta di registro non pagata (il cui obbligo peraltro grava in solido su entrambe le Parti), il Locatore non poteva pretendere il pagamento dei canoni di locazione pattuiti, non essendoci un contratto valido, e poteva soltanto esigere il pagamento di un’indennità di occupazione che la stessa legge stabiliva nella misura di tre volte la rendita catastale dell’immobile.

Poiché, come noto, i valori catastali sono generalmente molto inferiori rispetto a quelli di mercato, ne derivava che al Locatore spettava il pagamento di un’indennità nettamente più modesta dell’importo del canone inizialmente pattuito.

Inoltre, al Proprietario-Locatore che non aveva provveduto a registrare il contratto veniva negata la tutela della sua posizione attraverso la normale procedura di sfratto, costringendolo ad intraprendere la ben più lunga ed onerosa causa di rivendicazione dell’immobile.

L’omessa registrazione del contratto aveva risvolti sfavorevoli anche per il Conduttore che, sebbene tenuto a pagare un’indennità che (come visto) sarebbe stata quasi sempre inferiore al canone pattuito, poteva comunque essere costretto al rilascio dell’immobile ben prima di quella che sarebbe stata la naturale scadenza del contratto, seppure dopo l’esercizio da parte del Locatore dell’azione di rivendicazione, ossia, come detto, con una procedura più lunga e onerosa della usuale intimazione di sfratto per morosità.

Queste sanzioni così gravi sono state più di recente mitigate dalla possibilità di registrare tardivamente il contratto con effetto retroattivo, cioè con effetto dal giorno della stipula, fermo restando le sanzioni per il ritardato pagamento dell’imposta di registro.

Sul tema degli effetti sananti della registrazione tardiva del contratto sono intervenute le Sezioni Unite della Corte di Cassazione che, con la pronuncia del 9 ottobre 2017, n. 23601, hanno affermato che il contratto di locazione di immobili, sia ad uso abitativo che ad uso diverso, contenente ab origine l’indicazione del canone realmente pattuito (e, dunque, in assenza di qualsivoglia fenomeno simulatorio), ove non registrato nei termini di legge, è nullo ai sensi dell’art. 1 comma 346, della I. n. 311 del 2004, ma, in caso di tardiva registrazione, da ritenersi consentita in base alle norme tributarie, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza ex tunc (id. da allora, cioè dal momento della stipula del contratto, ndr), atteso che il riconoscimento di una sanatoria “per adempimento” è coerente con l’introduzione nell’ordinamento di una nullità (funzionale) “per inadempimento” all’obbligo di registrazione.

Ci si chiede ora se sia possibile registrare in modo tardivo anche un contratto di locazione stipulato con l’opzione della cedolare secca. La risposta al quesito è affermativa. Si ricorda brevemente che il regime della cedolare secca presenta il vantaggio di non dover versare l’imposta di bollo e l’imposta di registro all’atto della registrazione del contratto. Pertanto, nel caso dell’opzione di contratti di locazione stipulati con cedolare secca manca la proprio la cosiddetta base di calcolo della sanzione (che come detto sopra va da un minimo del 120% ad un massimo del 240% dell’imposta non versata) giacché, come si è visto, le imposte di registro e di bollo sono sostituite da un’imposta ad hoc dovuta in sede di dichiarazione dei redditi con un meccanismo del tutto simile a quello previsto per l’Irpef. Per la registrazione tardiva, tuttavia, il Locatore sarà comunque tenuto al pagamento di una sanzione amministrativa commisurata all’imposta di registro calcolata su quello che sarebbe stato il corrispettivo stabilito per l’intera durata del contratto pattuito tra le Parti più, ovviamente, al pagamento degli interessi(come chiarito anche dalla circolare n. 26/E/2011 dell’Agenzia delle Entrate).

Il Contribuente, sia che abbia scelto il regime ordinario, sia che abbia optato per la cedolare secca, può avvalersi dell’istituto del ravvedimento operoso, potendo versare delle sanzioni in misura ridotta calcolate sui giorni di ritardo che intercorrono tra la data in cui si sarebbe dovuto registrare il contratto e l’effettiva registrazione dello stesso, purché tale ravvedimento sia effettuato prima di qualsiasi atto di verifica o di accertamento da parte dell’Amministrazione Finanziaria.

Autore dell’articolo: Avv. Luigi Sclebin – Patrocinante in Cassazione

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