Negli approfondimenti di UPPI Jesolo dedicati ai DIRITTI REALI, abbiamo visto come il DIRITTO DI PROPRIETA’ rappresenti nel nostro sistema giuridico il diritto reale fondamentale.
Nell’episodio di oggi, che è il penultimo dedicato a questo argomento, analizziamo i “DIRITTI REALI MINORI” (anche detti “DIRITTI REALI SU COSA ALTRUI” o “DIRITTI REALI LIMITATI ”).
La caratteristica principale dei diritti reali minori è quella di consentire al loro Titolare determinate facoltà di godimento, su beni di proprietà altrui.
Essi si distinguono in:
- DIRITTI REALI DI GODIMENTO SU COSA ALTRUI, che sono l’usufrutto, il diritto reale d’uso, il diritto reale di abitazione, le servitù (o servitù prediali), le superfici, e l’enfiteusi;
- DIRITTI REALI DI GARANZIA, che sono il pegno e l’ipoteca.
Ecco le principali caratteristiche del DIRITTO DI USUFRUTTO, USO ED ABITAZIONE, spiegate dal nostro consulente, l’Avv. Luigi Sclebin.
I DIRITTI REALI MINORI: USUFRUTTO, USO E ABITAZIONE (parte prima)
Dopo aver esaminato i diritti reali in generale ed aver approfondito il più importante di essi, ossia il diritto di proprietà, è la volta di guardare un po’ più a fondo agli altri diritti reali che, per il loro essere meno estesi del diritto di proprietà, sono detti diritti reali “minori”.
In questa categoria di diritti troviamo delle figure di frequente applicazione pratica, specie nei rapporti di famiglia, come il diritto di usufrutto, o quello di uso o di abitazione.
L’usufrutto consiste nel diritto riconosciuto al suo Titolare (detto Usufruttuario) di godere ed usare la cosa di Altri, traendone tutte le utilità che essa può dare, con l’obbligo di non mutarne la destinazione economica e di non alterarne la sostanza.
La situazione del Proprietario del bene, che deve consentirne il godimento all’Usufruttuario senza poterne a sua volta usufruire, è detta “nuda proprietà”.
Proprio perché questo diritto costituisce una forte limitazione al potere del Proprietario sulla cosa, esso è necessariamente di durata temporanea: l’art. 979 cod. civ., infatti, prevede che la durata dell’usufrutto non può eccedere in nessun caso la vita dell’usufruttuario, se si tratta di persona fisica, o i trenta anni, se si tratta di società o altra persona giuridica.
Quando cessa l’usufrutto, alla scadenza convenuta o alla morte dell’Usufruttuario, il diritto del Proprietario riacquista la sua interezza e pienezza, senza possibilità per l’Usufruttuario di trasmettere l’usufrutto ai suoi Eredi.
Anche in ipotesi di cessione dell’usufrutto, la legge prevede che il diritto, passato al Cessionario, si estingua comunque alla morte del Cedente (primo Usufruttuario).
Oggetto dell’usufrutto possono essere sia beni mobili che (molto più frequentemente) beni immobili, ma anche crediti, titoli di credito o aziende, con l’unico limite che si tratti pur sempre di beni infungibili (cioè che non sono sostituibili con altri beni) ed inconsumabili, stante l’obbligo per l’Usufruttuario di restituire alla fine lo stesso bene ricevuto all’inizio.
A dire il vero, l’art. 995 del codice civile ammette la possibilità che l’usufrutto comprenda cose consumabili, come potrebbe esserlo un dato ammontare di derrate alimentari, ed in tal caso l’Usufruttuario ha diritto di servirsene e di pagarne il valore alla scadenza.
MA COME SI DIVENTA USUFRUTTUARI DI UNA COSA?
A volte è la legge, in particolari casi, a prescrivere che su determinati beni sorga un diritto di usufrutto in capo ad un determinato Soggetto: è il caso, ad esempio, dell’usufrutto legale dei genitori sui beni o le aziende dei figli minori.
E’ quanto dispone l’art. 324 cod. civ., in forza del quale i genitori che esercitano la responsabilità genitoriale sui figli minori hanno in comune l’usufrutto sui beni dei figli fino alla loro maggiore età o emancipazione, salvo che si tratti di beni acquistati con i proventi del lavoro eventualmente svolto dai figli minori.
Oltre che per legge, però, il diritto di usufrutto può sorgere per contratto, che dovrà allora essere redatto per iscritto, ed anche per testamento.
COSA PUO’ FARE IL TITOLARE DI UN DIRITTO DI USUFRUTTO SOPRA UN DETERMINATO BENE?
Innanzitutto, l’Usufruttuario può ottenere il possesso della cosa che forma oggetto del suo diritto, può utilizzarla secondo i suoi interessi e può ricavarne i frutti (naturali, se la cosa è produttiva di beni in natura, come ad esempio un terreno adibito a frutteto, oppure i frutti civili, se la cosa è idonea ad uno sfruttamento economico o commerciale, come nel caso in cui possa essere concessa in locazione a fronte del pagamento di un canone periodico).
La locazione, però, proprio al fine di consentire al Nudo Proprietario di non rimanere indefinitamente privo del possesso sulla cosa, non può durare oltre un quinquennio dopo la data di estinzione dell’usufrutto.
Per chiarire il concetto si può fare questo esempio: Tizio concede un appartamento in usufrutto a Caio per la durata di 10 anni. Dopo 9 anni, Caio concede in locazione lo stesso appartamento a Sempronio per 8 anni. Sempronio potrà tenere per sé l’immobile al massimo 6 anni, ossia 5 anni in più rispetto alla scadenza contrattuale dell’usufrutto.
Per lo stesso principio, se Caio avesse concesso a Sempronio l’appartamento in locazione già dal primo anno di usufrutto (anziché dal nono anno), ma sfortunatamente venisse a mancare dopo un anno, Sempronio potrebbe godere del bene locato per complessivi 6 anni: il primo di locazione e i successivi 5 dopo la morte di Caio.
Un caso particolare di usufrutto, espressamente disciplinato dall’art. 2561 del codice civile, è l’usufrutto d’azienda. In questo caso l’Usufruttuario deve gestire l’azienda sotto la ditta che la contraddistingue, deve conservarne i beni di cui è composta e non deve mutarne la destinazione economica. Per agevolare la continuità aziendale, è poi previsto che l’Usufruttuario subentri nei contratti stipulati per l’esercizio dell’impresa (locazione, fornitura, somministrazione, lavoro, ecc.), tranne in quelli che abbiamo carattere personale.
DIRITTO D’USO E DIRITTO D’ABITAZIONE
Analoghi all’usufrutto, ma con un contenuto ancora più ristretto, sono i diritti di uso e di abitazione.
Il diritto d’uso conferisce al suo Titolare (detto “Usuario”) il potere di servirsi di un bene, mobile o immobile, e di raccoglierne i frutti (naturali o civili), ma solo limitatamente a quanto occorra per soddisfare i bisogni propri e quelli della sua famiglia.
Il diritto di abitazione, invece attribuisce al Titolare il diritto di occupare una casa limitatamente ai bisogni dello stesso Titolare e dei suoi Famigliari.
Entrambi questi ultimi due diritti vengono ritenuto avere un carattere personalissimo, in quanto non possono essere oggetto di atti di cessione, né possono essere dati in locazione a terzi.
Autore dell’articolo: Avv. Luigi Sclebin – Patrocinante in Cassazione
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