Affittare la seconda casa ha sicuramente molti vantaggi, perché il canone di locazione che si riceve può costituire una rendita economica.
Inoltre bisogna pensare, sempre in termini di vantaggi, che tenere occupato un immobile evita anche danni strutturali che potrebbero esserci in seguito all’abbandono.
Tuttavia, bisogna stare molto attenti e sapere come tutelarsi prima di affittare casa.
Ecco la guida di UPPI Jesolo che ti spiega punto per punto l’argomento.
La PARTE TERZA, che pubblichiamo oggi è dedicata a:
- disdetta del Locatore o rifiuto di rinnovo;
- recesso del Conduttore;
- cosa succede se il Proprietario vuole vendere?
PARTE TERZA – LA LOCAZIONE ABITATIVA
DISDETTA DEL LOCATORE O RIFIUTO DI RINNOVO
Come accennato nel precedente articolo di UPPI Jesolo dedicato alla durata del contratto, il Locatore può comunicare la disdetta al Conduttore 6 mesi prima della scadenza contrattuale. La disdetta è un atto negoziale unilaterale e recettizio, espressione del diritto potestativo attribuito dalla legge al Locatore. Non vi sono particolari requisiti formali, pertanto è considerato valido qualsiasi strumento idoneo a portare a conoscenza del Conduttore la volontà del Locatore di non rinnovare il contratto (Cass. 409/2006); solitamente si ricorre alla raccomandata con ricevuta di ritorno.
Alla prima scadenza, il Locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto per un ulteriore quadriennio, solo in presenza dei casi tassativi indicati dalla legge (art. 3 c. 1 legge 431/1998):
a) quando il Locatore intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
b) quando il Locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al Conduttore altro immobile idoneo e di cui il Locatore abbia la piena disponibilità;
c) quando il Conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso Comune;
d) quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del Conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori. Il Conduttore ha diritto di prelazione, se il Proprietario, terminati i lavori, concede nuovamente in locazione l’immobile;
e) quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all’ultimo piano, il Proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell’immobile stesso. Il Conduttore ha diritto di prelazione, se il Proprietario, terminati i lavori, concede nuovamente in locazione l’immobile;
f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il Conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
g) quando il Locatore intenda vendere l’immobile a Terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al Conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione.
Nella comunicazione del Locatore deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo sul quale la disdetta è fondata, non è sufficiente un mero rinvio alla norma di legge, infatti, la disdetta «non può limitarsi a fare generico riferimento all’intenzione del Locatore di svolgere, nell’immobile del quale si richiede la restituzione, un’attività non meglio specificata […], ma deve indicare, incorrendo altrimenti nella sanzione di nullità […], quale particolare attività il Locatore (o chi al suo posto) intende svolgere nel detto immobile, sia perché, in mancanza, il Conduttore non sarebbe in grado di valutare la serietà della intenzione indicata, ed il Giudice non potrebbe verificare, in sede contenziosa, la sussistenza della condizione per il riconoscimento del diritto al diniego di rinnovo, sia perché verrebbe impedito il successivo controllo sull’effettiva destinazione dell’immobile all’uso indicato”.
Nel caso in cui il Proprietario abbia riacquistato la disponibilità dell’alloggio a seguito di un illegittimo esercizio della facoltà di disdetta, il Locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al Conduttore da determinare in misura non inferiore a 36 mensilità dell’ultimo canone di locazione percepito.
Alla seconda scadenza, il Locatore può comunicare la rinuncia al rinnovo senza dover addurre alcuna motivazione; ovvero, può proporre al Conduttore un rinnovo del contratto alle stesse o a nuove condizioni.
RECESSO DEL CONDUTTORE
Il Conduttore può recedere dal contratto in ogni momento, dando 6 mesi di preavviso o il preavviso previsto contrattualmente tra le parti (se inferiore ai 6 mesi).
Per il recesso, la legge richiese espressamente la comunicazione a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno (art. 4 legge 392/1978).
In caso di mancato preavviso, il Conduttore deve risarcire il Locatore per lo scioglimento anticipato del contratto. L’unica circostanza in cui il Conduttore non è tenuto al risarcimento di cui sopra è quella in cui dimostri che il Locatore abbia comunque utilizzato l’immobile e la sua anticipata restituzione non gli abbia cagionato un pregiudizio patrimoniale.
COSA SUCCEDE SE IL PROPRIETARIO VUOLE VENDERE?
Può accadere anche che nel corso del periodo in cui l’immobile è affittato il Proprietario lo voglia vendere.
L’Inquilino è obbligato ad accettare il cambio di Proprietario. Comunque continua a mantenere il diritto di rimanere nell’immobile fino allo scadere del termine del contratto.
Come abbiamo visto nella sezione dedicata alla disdetta del Locatore, il Proprietario non può terminare in anticipo la locazione, ma deve attendere la prima scadenza del contratto di locazione (ovvero nel caso del contratto 4+4, i primi 4 anni) per avere la possibilità di avere l’immobile libero e quindi avere l’opportunità di venderlo più facilmente.
Il Locatore che intende vendere l’immobile locato, ha la possibilità di comunicare all’Inquilino la volontà di procedere al mancato rinnovo. Infatti, qualora il contratto di locazione sia prossimo alla prima scadenza, ovvero sono decorsi i primi 4 anni se abbiamo stipulato un 4+4 oppure i 3 anni se il contratto in questione è un 3+2, è possibile comunicare la disdetta anticipata del contratto da parte del Locatore. Inoltre, la comunicazione relativa al mancato rinnovo del contratto deve essere inviata all’Affittuario almeno 6 mesi prima della scadenza e deve essere indicata la motivazione del diniego di rinnovo ossia la volontà di alienare l’immobile. In questo caso, l’Inquilino ha la possibilità di beneficiare del diritto di prelazione (diritto di essere preferiti rispetto a Terzi offrenti a parità di prezzo), se intende comprare lui stesso la casa, a parità di offerta economica questi ha la prelazione sull’acquisto e potrà aggiudicarsi l’acquisto.
Al contrario, invece, qualora la vendita dell’immobile concesso in locazione non avvenga in un momento prossimo al momento di proroga del contratto, il Locatore ha comunque la possibilità di cedere l’immobile, con l’Inquilino che proseguirà il proprio contratto di locazione, fino alla scadenza naturale del contratto. Il diritto di prelazione dell’Inquilino, in questo caso, sussiste solo se è previsto espressamente nel contratto di affitto. Qualora il contratto di affitto non sia prossimo alla scadenza vicino alla scadenza l’unico modo per poter procedere all’alienazione dell’immobile, qualora l’Acquirente non sia disposto a subentrare come Locatore è quello di una risoluzione anticipata e consensuale del contratto.
Nel momento successivo alla vendita, deve essere data comunicazione all’Inquilino dell’avvenuta cessione ed a partire dalla data della comunicazione, l’Inquilino deve versare i successivi canoni di locazione all’Acquirente. La cessione del contratto di locazione comporta il subentro dell’Acquirente in tutti i diritti del Venditore.
ATTENZIONE!
I pagamenti eventualmente effettuati al precedente Proprietario (per errore) si considerano come mai eseguiti e quindi non liberano il Conduttore dalla sua obbligazione.
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