ll settore immobiliare è senz’altro uno dei più vantaggiosi e sicuri nei quali investire. Molti Italiani sono infatti convinti che il mattone rappresenti sempre un ottimo investimento, perché riguardante un bene sicuro e tangibile, capace di mantenere costante nel tempo il proprio valore intrinseco. Anche durante i periodi di crisi economica, il settore immobiliare resta infatti uno dei più sicuri in cui investire il proprio capitale, al contrario dei mercati finanziari, sempre suscettibili di pericolose oscillazioni.
Gli investimenti immobiliari naturalmente possono essere di vario tipo, ma una delle formule più diffuse ed utilizzate al momento è quella dell’ acquisto di appartamenti a reddito.
Se sei un Proprietario di casa che vuole affittare il suo appartamento, UPPI Jesolo ti spiega come stipulare correttamente un regolare contratto di locazione abitativa.
Nella PARTE SECONDA, che pubblichiamo oggi, vediamo:
- il contenuto del contratto;
- la forma e registrazione del contratto;
- la durata;
- il canone;
- il deposito cauzionale;
- le spese accessorie;
- il verbale di consegna dell’immobile.
PARTE SECONDA – LA LOCAZIONE ABITATIVA
CONTENUTO DEL CONTRATTO
Il contratto deve contenere alcuni elementi obbligatori relativi a:
- generalità dei contraenti;
- descrizione dell’unità abitativa (come l’indirizzo, il numero di vani, le pertinenze);
- dati catastali (particella, subalterno, rendita e così via, necessari ai fini della registrazione);
- importo del canone di locazione;
- durata della locazione.
Tra gli elementi facoltativi, il contratto può contenere altre indicazioni, per esempio una disciplina particolare in tema di miglioramenti e addizioni, o specifiche modalità di pagamento del canone. Per quanto non disposto espressamente nel contratto, si rinvia alla disciplina generale, contenuta nel codice civile e nelle leggi speciali.
Sono nulle le clausole contrattuali contrarie a norme imperative. Ad esempio, la clausola che preveda una durata inferiore a 4 anni (nei contratti a canone libero) è nulla e comporta l’applicazione automatica del termine di legge, oppure nella locazione abitativa agevolata è nulla la clausola che preveda un canone superiore a quello fissato negli accordi territoriali (art. 13 c. 4 legge 431/1998) o ancora sono nulle le clausole che prevedono la risoluzione del contratto in caso di alienazione dell’immobile.
FORMA E REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO
Per i contratti di locazione ad uso abitativo è prevista la forma scritta a pena di nullità. Si tratta di una forma di nullità assoluta, rilevabile dal giudice d’ufficio, salvo il caso in cui la forma orale sia stata oggetto di un abuso da parte del Locatore, in tale circostanza la nullità è relativa, ossia può essere fatta valere solo dal Contraente debole – il Conduttore . Pertanto, un contratto locativo non scritto è nullo e, in caso di inadempimento del Conduttore, il Locatore non può agire con la procedura di sfratto per morosità
Il contratto deve essere registrato entro 30 giorni dalla stipula; la registrazione avviene presso l’Agenzia delle Entrate ove si versa l’imposta di registro e l’imposta di bollo, personalmente o a mezzo di un intermediario delegato (solitamente l’Agente Immobiliare o l’Associazione di categoria ). Le eventuali spese di registrazione gravano sui contraenti in parti uguali (art. 8 legge 392/1978). L’omessa registrazione del contratto ne comporta la nullità.
DURATA
Con riferimento alla durata del contratto di locazione, il codice civile si limita a stabilire un termine massimo, fissandolo, all’articolo 1573 del codice civile, in 30 anni e stabilendo che se la locazione è stipulata per un periodo più lungo o in perpetuo, la stessa è ridotta al predetto termine.
A norma dell’art. 2643 n. 8 c.c., ogni contratto di locazione di beni immobili di durata superiore ai nove anni, deve essere trascritto, ovverosia deve esserne data nota nei registri immobiliari tenuti presso la conservatoria territorialmente competente.
La durata di un contratto di locazione ad uso abitativo cambia poi a seconda che si tratti di un contratto a canone libero o concordato.
1) Il contratto a canone libero ha una durata iniziale minima di 4 anni rinnovabili automaticamente per altri 4 anni (il cosiddetto “4+4”); se alla seconda scadenza nessuna delle due parti si attiva (per la disdetta o per il rinnovo a nuove condizioni), il contratto si rinnova tacitamente per ulteriori 4 anni.
2) Il contratto a canone concordato (art. 2 c. 5 legge 431/1998) ha una durata iniziale minima di 3 anni, rinnovabili automaticamente di 2 anni in due anni alle successive scadenze (il cosiddetto “3+2”).
Il Locatore 6 mesi prima della seconda scadenza può proporre al Conduttore un rinnovo del contratto a nuove condizioni o alle stesse:
a) se il Conduttore entro 60 giorni accetta, si ha il rinnovo della locazione;
b) se il Conduttore entro 60 giorni non risponde o è in disaccordo con le condizioni, si ha la cessazione della locazione.
Sono nulle le clausole che prevedano una durata inferiore a quella stabilita dalla legge
Analizzeremo nel prossimo articolo di UPPI Jesolo le ipotesi di recesso del Conduttore e diniego di rinnovo del Locatore.
CANONE
Tra le obbligazioni del Conduttore si annovera quella relativa al pagamento del canone di locazione. L’ammontare del canone può essere liberamente determinato (canone libero) o stabilito in base ai criteri dettati dalla legge (canone concordato). Durante il contratto, non sono ammissibili variazioni in aumento.
Invece, solo nel caso in cui i Locatori non abbiano optato per la tassazione in cedolare secca, è legittima la clausola che preveda un aggiornamento annuale del canone, su richiesta del Locatore. Le Parti possono stabilire che l’aggiornamento avvenga in misura pari al 100% del valore ISTAT (mentre per le locazioni di immobili destinati ad uso commerciale non può superare il 75% così come nelle locazioni a canone concordato).
Il mancato pagamento del canone equivale ad un inadempimento da parte del Conduttore e legittima il Locatore a chiedere lo sfratto per morosità. Il diritto del Locatore a ricevere il canone si prescrive in 5 anni.
DEPOSITO CAUZIONALE
Al momento della conclusione del contratto, solitamente, viene versato anche il deposito cauzionale; si tratta di una somma posta a garanzia dell’adempimento delle obbligazioni del Conduttore, oltre che degli eventuali danni dallo stesso provocati.
La cauzione non può superare le 3 mensilità ed è produttiva di interessi, pertanto, al momento della scadenza contrattuale, il Locatore dovrà restituirla maggiorata degli interessi maturati.
Naturalmente, la cauzione verrà restituita al Conduttore solo allorché riconsegni l’immobile nelle stesse condizioni in cui lo ha ricevuto.
SPESE ACCESSORIE
Oltre alla corresponsione del canone, il Conduttore deve pagare, altresì, i cosiddetti oneri accessori. Trattasi delle spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.
Il Conduttore ha diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.
Normalmente, sono a carico del Locatore le spese di straordinaria amministrazione (ad esempio, le opere destinate a modificare o sostituire parti strutturali), mentre restano a carico del Conduttore gli esborsi di ordinaria amministrazione.
Nei contratti di locazione, spesso si allega un’apposita tabella della ripartizione delle spese Allegato D , che troverete nel nostro sito uppijesolo.com, concordata tra le associazioni dei Proprietari di immobili e dei Conduttori, a cui si rinvia.
VERBALE DI CONSEGNA DELL’IMMOBILE
Il Locatore deve consegnare l’immobile al Conduttore in buono stato di manutenzione e in grado di servire all’uso convenuto. L’immobile deve essere dotato di tutti gli impianti a norma di legge, che siano regolarmente funzionanti. Pertanto, è opportuno inserire nel contratto, o con scrittura privata a parte, una descrizione dello stato in cui si trova il bene locato; in difetto, la legge presume che lo stato manutentivo sia buono.
Per questa ragione, è consigliabile stilare un verbale di consegna, in cui indicare la descrizione dell’immobile, gli eventuali arredi, le condizioni in cui si trovano gli infissi, il soffitto e i pavimenti. Il suddetto verbale potrà essere allegato al contratto e sarà utilizzato al momento del rilascio del bene, per verificarne lo stato.
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