Acquistare una casa da mettere a reddito, affittandola, rappresenta da sempre per molti Italiani un’opportunità importante per riuscire a guadagnare: infatti, il settore immobiliare si configura come particolarmente vantaggioso per gli investimenti ed il mattone rappresenta un punto di riferimento sicuro.
Ma cosa deve fare il Proprietario-Locatore per stipulare un regolare contratto di locazione abitativa con un Inquilino?
Che cosa prevede la legge in materia di locazioni abitative?
Ecco la guida di UPPI Jesolo in 3 parti, che ti spiega punto per punto l’argomento.
Nella PARTE PRIMA che pubblichiamo oggi, approfondiremo:
- il contratto di locazione abitativo;
- il contratto a canone libero;
- il contratto a canone concordato;
- gli immobili ad uso abitativo;
- la locazione turistica;
- i documenti da allegare al contratto di locazione.
PARTE PRIMA – LA LOCAZIONE ABITATIVA
Il contratto di locazione ad uso abitativo è quel particolare tipo di locazione avente ad oggetto immobili che siano locati allo scopo di essere abitati dal Conduttore o dalla sua famiglia. Trova la propria disciplina nella legge 431/1998 e, limitatamente agli articoli non abrogati, nella legge 392/1978.
CONTRATTO A CANONE LIBERO
I contratti di locazione possono essere a canone libero. I questo caso i contraenti sono liberi di determinare convenzionalmente l’ammontare del corrispettivo della locazione, le modalità di pagamento e gli altri elementi del contratto. Sono, invece, determinate dalla legge e non sottoposti alla libera contrattazione:
- la determinazione della durata minima (ad esempio, 4+4);
- le modalità di rinnovo;
- la possibilità di recesso.
CONTRATTO A CANONE CONCORDATO
In alternativa al contratto a canone libero, le Parti possono decidere di concludere un contratto con un canone “concordato”. Si tratta di un contratto che prevede un corrispettivo fissato tra un minimo e un massimo in virtù di criteri stabiliti in appositi accordi stipulati tra le associazioni dei Proprietari di immobili e dei Conduttori. La durata minima del contratto è stabilita dalla legge (il cosiddetto 3+2). Questa tipologia contrattuale ha avuto negli ultimi anni un particolare successo in quanto la tassazione è senza dubbio la più favorevole, rendendo quindi più alta la reddittività dell’investimento immobiliare; trova la propria disciplina nella legge 431/1998 e nel D.M. Infrastrutture e Trasporti 16 gennaio 2017.
Locatore e Inquilino possono stipulare contratti di locazione, definendo il valore del canone, la durata e altre condizioni contrattuali sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della Proprietà edilizia e le organizzazioni dei Conduttori maggiormente rappresentative, che provvedono alla definizione di contratti-tipo. Tali contratti devono essere conclusi utilizzando il modello di contratto di cui all’Allegato A , del quale potrete trovare copia nel nostro sito www.uppijesolo.com (art. 1 c. 10 D.M. 16 gennaio 2017). I contratti possono essere stipulati in relazione alle abitazioni site in tutti i Comuni d’Italia (non più solo in quelli ad alta tensione abitativa), ma non in tutti i comuni si può godere della tassazione agevolata con la cedolare al 10% e lo sconto sull’Imu (per il Comune di Jesolo pari a circa il 40%).
I contratti a canone concordato non possono avere durata inferiore ai 3 anni (fatta eccezione per quelli transitori e per gli studenti). Alla prima scadenza del contratto, ove le Parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto per 2 anni, fatta salva la facoltà di disdetta nei casi tassativi previsti dalla legge (art. 3 legge 431/1998).
IMMOBILI AD USO ABITATIVO
La disciplina dettata per gli immobili ad uso abitativo non trova applicazione (art. 1 c. 2, l. 431/1998):
a) per gli immobili vincolati (l. 1089/1939), o gli immobili di lusso (inclusi nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, ossia abitazioni di tipo signorile, abitazioni in ville, castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici);
b) per gli alloggi di edilizia residenziale pubblica (ai quali si applica la relativa normativa vigente, statale e regionale);
c) per gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche.
LOCAZIONI TURISTICHE
Vediamo di seguito le caratteristiche principali delle locazioni brevi.
– LOCAZIONI BREVI:
Si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, inclusi quelli che prevedono la prestazioni di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche e comunque al di fuori dell’esercizio d’impresa o anche a seguito di intermediazione immobiliare, così come anche tramite soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.
La locazione di immobili fatta per soddisfare finalità turistiche è sottratta alla disciplina della legge n. 431 del 1998, e quindi, è disciplinata dalle sole norme del codice civile, che lascia ampia discrezionalità alla volontà delle Parti.
– FINALITA’ TURISTICA:
Le Parti contraenti devono indicare nel contratto i motivi e le finalità turistiche che sono alla base della stipula del contratto. La specifica indicazione del fine turistico è necessaria per determinare l’entità del canone e della durata del contratto ed anche per evitare che il contratto di locazione possa cambiare da locazione turistica a quella abitativa primaria oppure transitoria per scopi di lavoro o studio.
– ESCLUSIONI:
Alla locazione abitativa per finalità turistica non si applicano alcune norme della L. 431/1998:
- art. 2 (Modalità di stipula e di rinnovo dei contratti di locazione);
- art. 3 (Disdetta del contratto da parte del Locatore);
- art. 4 (Convenzione nazionale);
- art. 4-bis (Tipi di contratto);
- art. 7 (Condizione per la messa in esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile);
- art. 8 (Agevolazioni fiscali);
- art. 13 (Patti contrari alla legge).
-DISCIPLINA NORMATIVA:
Il contratto di locazione con finalità turistica (conosciuto anche con il nome di “affitto turistico”) è sostanzialmente regolato dagli artt. 1571 e seguenti del Codice Civile. L’art. 1,c. 2, lett. c) della legge 431/1998 esclude espressamente l’applicabilità della maggior parte delle norme ivi contenute agli alloggi aventi finalità turistico-abitative. Inoltre, la disciplina delle locazioni turistiche non rientra neppure in quella particolare per le locazioni di natura transitoria di cui all’art. 5 della medesima legge.
La disciplina del Codice civile permette alle Parti contraenti di avere la più ampia libertà nello predisporre il contenuto del contratto senza per questo incorrere in eventuali nullità dei patti stipulati inter partes, come invece avviene per le locazioni ad uso abitativo, rispetto al regime delle loro nullità, in base a quanto previsto dall’art.13 della L. 431/1998.
E’ molto importante inquadrare in modo corretto questa particolare tipologia di locazione abitativa con finalità turistica, infatti ove venisse stipulata una locazione turistica simulata per sfuggire alle norme della legge 431/1998, si deve ritenere che il Conduttore possa ottenere la riconduzione alla normativa dei contratti così detti “liberi” della durata di 4 anni +4.
– DURATA SUPERIORE AI 30 GIORNI:
- sotto i 30 giorni di soggiorno il contratto NON va registrato;
- sopra i 30 giorni di locazione, è necessario registrare il contratto all’Agenzia delle Entrate (si può fare anche online, se si hanno le credenziali di accesso a Entratel, Fiscotel).
– ADEMPIMENTI FISCALI E DI ORDINE PUBBLICO:
Riguardo alla tassazione per le locazioni turistiche, il Locatore può scegliere 2 regimi fiscali utili per dichiarare il reddito derivante dagli affitti brevi:
•tassazione ordinaria ai fini IRPEF del reddito. In questo caso il reddito derivante dagli affitti fa cumulo con altri redditi posseduti.
•La tassazione con cedolare secca pari al 21%. Tale opzione va indicata nel contratto.
Entro 24 ore dalla consegna dell’immobile, il Locatore deve provvedere ad effettuare la relativa denuncia presso la Questura di riferimento, tramite il portale telematico ‘Alloggiati Web’. Tale denuncia deve essere sempre effettuata, indipendentemente dalla durata della locazione, quando l’affitto è predisposto in favore di cittadini extra UE o apolidi.
Per le città turistiche in cui si applica l’imposta di soggiorno, il Locatore è tenuto ad incassare per conto del Comune la tassa di soggiorno per i pernottamenti degli Inquilini- Turisti ed a riversarla al Comune nei termini ed alle scadenze previste dal singolo Comune.
Attenzione! Ogni Regione ha stabilito specifiche Leggi regionali in materia di locazioni turistiche ed affitti brevi ed è necessario avere un’autorizzazione regionale con relativo Codice di Identificazione Regionale da esporre per ogni immobile affittato per turismo.
– SCADENZA DEL CONTRATTO:
Trascorso il termine concordato tra le Parti del contratto di locazione transitorio, la locazione si conclude senza necessità di effettuare alcuna comunicazione né da parte del Locatore né da parte del Conduttore.
Nell’ipotesi in cui, allo scadere del contratto, siano in essere ancora le cause di transitorietà, le Parti dovranno decidere per confermare l’interesse a proseguire l’affitto transitorio.
Si ricorda infine che il contratto temporaneo può essere rinnovato alla scadenza qualora si comunichi al Locatore tale possibilità e quest’ultimo non la neghi esplicitamente. In tal caso non si potrà procedere ad un nuovo contratto di locazione transitorio, ma lo stesso sarà sostituito con un contratto classico di quattro anni di durata più eventuali quattro rinnovabili.
– DISPOSIZIONI REGIONALI:
Le singole Regioni, in quanto usufruiscono di potestà legislativa concorrente a quella statale, possono intervenire a regolamentare questo tipo di contratto di locazione mentre la circostanza che gli affitti turistici siano collegati solo alle norme del codice civile, li ha svincolati dagli abituali limiti di durata e determinazione del canone, che sono, di conseguenza, liberamente concordati dalle Parti.
L’assenza di vincoli nella determinazione della durata del contratto non deve ovviamente essere intesa quale motivo per eludere la disciplina normativa che regola le tradizionali locazioni ad uso abitativo. Gli affitti turistici si stipulano allo scopo di soddisfare esigenze abitative di natura temporanea e voluttuaria, che nulla hanno a che vedere con esigenze abitative primarie.
Proprio in quest’ottica si inquadra l’introduzione a livello regionale di limiti di durata massima degli affitti turistici: un anno in Liguria, 6 mesi in Veneto, Marche, Umbria ed Emilia Romagna.
Altro significativo punto di divergenza rispetto alle tradizionali forme di locazione appare senza dubbio la mancata previsione di una caparra (o della canonica cauzione) a garanzia di eventuali danni arrecati all’immobile, o per il pagamento delle utenze rimaste insolute, che costituisce una mera facoltà delle Parti. Ma non solo: lo scioglimento del contratto avverrà automaticamente alla scadenza pattuita, senza necessità di alcuna preventiva comunicazione al Conduttore.
Per quanto riguarda i consumi delle utenze e le spese per le piccole riparazioni, le stesse sono di solito poste a carico dell’Inquilino.
– FORMA SCRITTA DEL CONTRATTO:
Da un punto di vista formale, l’art. 1, comma 4 della Legge n.431/1998, che va letto alla luce delle disposizioni del successivo art. 13, comma 5 (rapporto di locazione di fatto),ha introdotto l’obbligo di usare la forma scritta senza alcuna specifica esclusione.
DOCUMENTI DA ALLEGARE AL CONTRATTO DI LOCAZIONE
L’immobile affittato deve avere il certificato di agibilità (in passato, abitabilità). Tale documento attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato
In aggiunta, il locatore deve consegnare al conduttore l’Attestato di prestazione energetica (APE), ovvero il documento che attesta le caratteristiche energetiche di un edificio.
Attenzione! Nel contratto di locazione va inserita un’apposita clausola in cui il Conduttore dichiara di aver ricevuto l’APE, pena il pagamento di una sanzione amministrativa (sanzione da euro 1.000 ad Euro 4.000 per i contratti di locazione di singole unità immobiliari; se la durata della locazione non eccede i tre anni, essa è ridotta alla metà).
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