Ti sei mai chiesto che cosa vuol dire essere Proprietario di un bene come, ad esempio, una casa? Forse non l’hai mai considerato, perché per te avere una casa significa avere un luogo accogliente in cui abitare, dove tornare ogni sera dopo il lavoro, dover poter fare i lavori che vuoi e quando vuoi, dove poter passare i tuoi momenti migliori con i tuoi familiari. Raramente ci si ferma a pensare che cosa significa da un punto di vista legale avere una casa, cioè che cosa sono i diritti reali immobiliari.
Quante abbiamo sentito dire, o abbiamo detto riferito ad un immobile o a un oggetto: “Posso disporne, oppure posso fare questa cosa perché questo è un mio diritto!”……ma siamo proprio sicuri che sia così?
Quali sono esattamente i nostri diritti “reali” sui beni che possediamo, e su ciò che ci circonda?
Scopriamolo con un vademecum stilato dal nostro esperto in diritto immobiliare, l’Avv. Luigi Sclebin, il quale ci aiuterà a fare chiarezza approfondendo quali sono e in cosa consistono i DIRITTI REALI nelle prossime newsletter.
Per una valutazione legale del tuo caso specifico, ti consigliamo di contattare la nostra associazione UPPI presso la sede di Jesolo e di fissare un appuntamento con i nostri esperti.
Esperto in diritto immobiliare:
Avv. Luigi Sclebin
Patrocinante in Cassazione
Via A. Aleardi, 18 – 30016 Jesolo (VE)
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Tel. +39 0421 381907 – Fax +39 0421 386227
I DIRITI REALI IN GENERALE
Qualunque bene immobile, dalla casa di abitazione, al negozio commerciale, al capannone artigianale o al terreno agricolo o edificabile, per la legge è sempre oggetto di un diritto reale.
Il termine “diritto reale” è di derivazione romanistica e sta a significare che il diritto in questione ha strettamente a che fare con una “cosa” (dal latino “res”).
Dovremmo dire, quindi, che tutte le cose, ossia i beni materiali, sono sempre oggetto di un diritto reale, non solo gli immobili, ma anche i beni mobili (dall’automobile al televisore, al libro o alle derrate alimentari), anche quelle cose che non hanno un valore commerciale (ma, ad esempio, soltanto affettivo).
Ogni cosa o bene è oggetto di diritto reale perché deve avere un Proprietario: i beni immobili che non appartengono ad un soggetto privato, appartengono allo Stato, come ad esempio il lido del mare, le rive dei fiumi o i parchi protetti.
Le cose che non appartengono a nessuno sono dette “res nullius” (i.e. cosa di nessuno) ed ognuno può liberamente impossessarsene e farsela propria: ad esempio, un oggetto abbandonato per strada, purché non via siano dubbi che il precedente Proprietario voleva disfarsene e non l’abbia invece smarrito (se invece le circostanze del caso fanno ragionevolmente presumere che l’oggetto sia stato perso dal Proprietario, è fatto obbligo di consegnarlo alle competenti Autorità Comunali che provvederanno a custodirlo e a riconsegnarlo al legittimo Proprietario).
Ci sono cose poi che non sono di nessuno, perché appartengono a tutti, come l’aria che si respira o le acque del mare extraterritoriale, finché il loro sfruttamento potrà rimanere illimitato (!).
Se ogni cosa è sempre oggetto di un diritto di proprietà, la stessa cosa può a volte essere contemporaneamente oggetto di altri diritti reali a favore di Soggetti diversi dal Proprietario.
Pertanto, se il diritto di proprietà è senz’altro il principale dei diritti reali, ce ne sono tuttavia altri che, proprio perché meno estesi della proprietà, vengono anche detti “diritti reali minori”, oppure anche diritti reali su cosa altrui (ancora una volta in onore della tradizione romanistica che parlava di “iura in re aliena”, cioè, appunto, diritti su cosa di altri).
CARATTERISTICHE DEI DIRITTI REALI
Tutti i diritti i reali, compreso quello di proprietà (che, come detto, è il più importante di essi), sotto l’aspetto giuridico hanno delle caratteristiche (verrebbe da dire delle “proprietà”) comuni che ne giustificano l’appartenenza alla medesima categoria.
Innanzitutto, i diritti reali sono tipici, ciò vuol dire che è soltanto la legge che può creare e imporre le regole di utilizzo di un diritto reale, diversamente ad esempio dai diritti di obbligazione che sono pressoché infiniti, perché i Privati, nell’esercizio della loro autonomia contrattuale, possono prevedere una quantità indefinita di servizi o di prestazioni a cui un Soggetto si obbliga in cambio di una controprestazione (ad es. eseguire un particolare lavoro in cambio del ricevimento di una somma di denaro).
Si dice poi che i diritti reali hanno la caratteristica dell’immediatezza, nel senso che per trarne tutta l’utilità che possono dare il titolare del diritto non ha bisogno della cooperazione di nessun altro Soggetto, contrariamente invece da chi non ne è titolare. L’esempio classico è quello del Proprietario di un negozio, che può utilizzarlo come meglio crede, mentre se qualcun altro volesse utilizzare lo stesso negozio dovrebbe stipulare un contratto di locazione con il Proprietario.
La terza caratteristica comune è quella dell’assolutezza dei diritti reali, perché chi è titolare di uno di questi diritti lo può far valere nei confronti di chiunque ne ostacolasse il godimento, diversamente da chi, ad esempio, è titolare di un diritto di credito e può esigere il suo diritto soltanto nei confronti del suo debitore.
Il quarto elemento che accomuna tra di loro i diritti reali è il c.d. diritto di seguito, inteso come quel potere che ha il titolare del diritto di agire verso chiunque per recuperarlo, qualora ne fosse stato privato, anche ne caso in cui chi in quel momento possiede il bene non è il responsabile dell’avvenuta sottrazione.
I DIVERSI TIPI DI DIRITTI REALI
Abbiamo detto, dunque, che i diritti reali sono tipici, cioè sono soltanto quelli previsti dalla legge. Questo significa anche che il loro numero è limitato, ovvero che sono “a numero chiuso”.
I diritti reali possono essere suddivisi in tre grandi gruppi.
Il primo è il diritto di proprietà, che comporta la possibilità di godere in maniera piena ed esclusiva del bene in questione, sempre ne rispetto di quanto dettato dalla legge.
Abbiamo poi i diritti reali di godimento, che danno la possibilità di utilizzare un bene non tuo, per un determinato periodo di tempo. Questi possono decadere a causa del non uso: se dopo 20 anni si verifica questa condizione, il diritto si estingue. Fanno parte dei diritti reali di godimento:
- il diritto di superficie: consente di edificare sopra o sotto un terreno di proprietà altrui;
- il diritto di uso, cioè dell’utilizzo di un bene altrui;
- il diritto di usufrutto, permette di godere di un bene non tuo e di raccoglierne i frutti, sempre però rispettando la destinazione economica, ovvero il fine ultime per cui il bene è stato costruito. Per esempio, non si può costruire su un terreno agricolo;
- l’enfiteusi, mette il soggetto in possibilità di poter godere del fondo altrui, ma con l’impegno di migliorare il bene stesso e di pagare al Proprietario un affitto annuo o in denaro o in prodotti. Questo diritto può essere o perpetuo o avere una durata a termine non inferiore a 20 anni;
- il diritto di abitazione: consente di abitare una casa per i bisogni esclusivi del titolare del diritto e della sua famiglia ma non di cedere questo diritto ad altri o di affittare l’immobile oggetto del diritto di abitazione;
- il diritto di servitù: consiste nella limitazione posta ad un fondo, detto servente, per l’utilità di un altro fondo, detto dominante, di proprietà di un’altra persona. Per esempio, quando bisogna necessariamente passare sul terreno di proprietà di qualcun’altro per raggiungere la propria casa.
Questi sei tipi sono detti diritti reali di godimento, proprio perché le facoltà che questi diritti reali minori attribuiscono al loro titolare costituiscono una limitazione al potere pieno che, in mancanza, il proprietario avrebbe sulla cosa.
Infine, vi sono altri due diritti reali che non hanno la funzione di attribuire delle facoltà di utilizzo del bene, ma soltanto quelle di vincolare un bene a garanzia di un creditore. Si tratta dei diritti reali di garanzia che, come testimonia la parola stessa, servono a dare garanzia al fine dell’ottenimento di un credito. Questi sono:
- il diritto di pegno, ovvero ottieni un finanziamento dopo aver dato in pegno un bene, che ti sarà restituito nel momento in cui saldi il tuo debito. Di norma viene utilizzato per beni mobili;
- il diritto di ipoteca è il diritto di pegno usato nel campo immobiliare. La casa viene data in garanzia al fine di ottenere un credito, e l’ipoteca viene tolta quando si paga l’intero debito, altrimenti la casa può essere messa in vendita;
- il diritto di privilegio speciale: si tratta di una garanzia su un bene del Debitore, ovvero la casa. Per fare un esempio: se acquisti una casa, il Venditore ha un privilegio per il pagamento dell’immobile, cioè diventa il tuo principale Creditore.
Nelle prossime puntate avremo occasione di esaminare ad uno ad uno questa importante categoria di diritti: i diritti reali, appunto… stay tuned!
Autore dell’articolo: Avv. Luigi Sclebin – Patrocinante in Cassazione