La Legge di Bilancio 2022 non ha rinnovato la possibilità di applicare il regime fiscale agevolato della cedolare secca al 21% sugli affitti commerciali.
UPPI Jesolo ti aiuta a scoprire cosa c’è da sapere sul contratto di locazione commerciale con cedolare secca 2022 e quali sono le alternative tra cui è possibile scegliere.
CEDOLARE SECCA PER AFFITTI COMMERCIALI: COS’E’?
2019:
In generale, la cedolare secca è un’imposta fissa e ridotta, sostitutiva della tassazione IRPEF, che esonera i Locatori dal versamento delle imposte di registro e di bollo, oltre che dal pagamento delle addizionali IRPEF comunali e regionali.
Nel 2019 potevano beneficiare della cedolare secca anche coloro che stipulavano un contratto di locazione commerciale e che rispettavano questi requisiti:
- affittavano immobili destinati ad uso commerciale, di categoria catastale C/1 (negozi e botteghe) con superficie inferiore a 600 mq escluse le pertinenze e le relative pertinenze già locate;
- stipulavano un contratto d’affitto ad uso commerciale con decorrenza 2019.
L’imposta sostitutiva era, in questo caso, pari al 21% calcolata sul canone di locazione annuo derivante dall’affitto dell’immobile.
Il regime opzionale non si applicava a quei contratti stipulati nel 2019 che risultavano essere stati interrotti nel 2018 proprio per beneficiare dell’agevolazione fiscale.
STIPULARE UN CONTRATTO COMMERCIALE OGGI:
La Legge di Bilancio che ha esteso la possibilità di applicare il regime della cedolare secca anche agli immobili ad uso commerciale è stata approvata nel 2019 con una validità limitata esclusivamente a quell’anno.
Nel 2022, infatti, non è più possibile stipulare un contratto di locazione commerciale con cedolare secca: i Locatori non possono beneficiare del regime fiscale agevolato della cedolare secca nella fase di registrazione del contratto presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate.
La cedolare secca, nel 2022, continua ad essere un’opzione valida soltanto per i Locatari che mettono a disposizione immobili ad uso abitativo a canone libero oppure determinato.
I contratti di locazione commerciale, invece, tra cui i negozi, sono esclusi perché riguardano il godimento di un immobile urbano non ad uso abitativo, ma destinato allo svolgimento di un’attività economica autonoma oppure imprenditoriale.
CONTRATTO COMMERCIALE STIPULATO NEL 2019 ED IN CORSO NEL 2022:
– REQUISITI:
L’opzione per la cedolare secca può essere fatta per i contratti di locazione di tipo strumentale (quindi affitti di negozi e botteghe), ma solo se stipulati entro il 31/12/2019.
Dal sito dell’Agenzia delle Entrate, al 13/09/2022, ‘Per Quali Immobili’:
<<L’opzione per la cedolare secca può essere fatta anche per i contratti di locazione di tipo strumentale stipulati nel 2019. I locali commerciali devono essere classificati nella categoria catastale C/1 e avere una superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze. L’aliquota applicabile è del 21%.>>
– QUALI INQUILINI:
Possono accedere alla cedolare secca per gli affitti commerciali le persone fisiche titolare del diritto di proprietà o del diritto reale dell’immobile (usufrutto).
Il Locatore quindi deve essere una persona fisica e deve agire al di fuori dell’attività di impresa, arti e professioni. Quindi non possono optare per questo regime fiscale:
- le società di persone;
- i soggetti IRES;
- gli enti non commerciali;
- e infine lavoratori autonomi (artigiani, commercianti, professionisti).
– QUANDO SI PUO’ OPTARE PER LA CEDOLARE SECCA?
L’opzione si dovrà scegliere al momento della registrazione del contratto e si può poi riconfermare negli anni successivi; se non si effettua l’opzione, la tassazione avverrà con le regole ordinarie, il reddito pertanto si cumulerà nella dichiarazione dei redditi.
L’opzione si applica per l’intero periodo della durata del contratto, il Locatore può revocare alla fine delle varie annualità e rientrarci in qualsiasi momento. Cioè, l’opzione può essere effettuata anche in anni successivi al primo.
– LOCATORE NON PUO’ RICHIEDERE AGGIORNAMENTO DEL CANONE, NE VARIAZIONE ISTAT:
Infine, chi effettua l’opzione per la cedolare secca non può richiedere l’aggiornamento del canone e nemmeno la variazione Istat, l’inquilino da questo punto di vista è tutelato. L’inquilino inoltre dovrà essere informato di tale scelta con apposita comunicazione.
CONTRATTO DI LOCAZIONE COMMERCIALE CON CEDOLARE SECCA 2022: LE ALTERNATIVE
Considerata la mancata possibilità di applicare la cedolare secca agli affitti commerciali nel 2022, i Locatari sono costretti ad optare per altre formule contrattuali, a compilare il relativo modello di locazione e a registrarlo presso l’Agenzia delle Entrate.
Ecco di seguito i contratti alternativi al contratto di locazione commerciale con cedolare secca 2022:
1) CONTRATTO DI LOCAZIONE COMMERCIALE 6+6:
Il contratto 6+6 per l’affitto di negozi è quello per cui solitamente si opta per la locazione di immobili commerciali. La durata minima di questo contratto di locazione commerciale per l’affitto negozi 2022 è di sei anni più altri sei rinnovabili e il Proprietario dell’immobile può disdire il contratto al termine dei primi sei anni inviando all’Inquilino una lettera raccomandata entro dodici mesi dalla scadenza del contratto, altrimenti si intende tacitamente rinnovato per altri sei anni.
Il Locatario che non vuole rinnovare il contratto, può inviare una disdetta tramite raccomandata con ricevuta di ritorno (AR), raccomandata a mano o PEC, almeno 12 mesi prima della scadenza del contratto.
Il contratto di locazione commerciale, come i contratti di locazione ad uso abitativo, deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate entro trenta giorni dalla stipula e se si affitta l’immobile per meno di trenta giorni l’anno non è obbligatoria la registrazione del contratto.
2) CONTRATTO DI LOCAZIONE COMMERCIALE 9+9:
Il contratto di locazione commerciale 9+9 per l’affitto di negozi 2022 è solitamente quello per cui si opta per l’affitto di strutture ricettive, come alberghi e ristoranti; o attività d’impresa assimilate, come stabilimenti balneari, case di cura, pensioni, stabilimenti di pubblici spettacoli, trattorie, e ha la durata minima di 9 anni, rinnovabili automaticamente per altri 9 anni.
Trascorsi i primi 9 anni, il contratto si riterrà automaticamente rinnovato per altri 9 anni alle stesse condizioni o da rivedere se le parti lo vogliono, se non viene inviata alcuna disdetta.
Il Locatario che non intende rinnovare il contratto può inviare una disdetta tramite raccomandata con ricevuta di ritorno (AR), raccomandata a mano o Pec, almeno 12 mesi prima della scadenza del contratto e la comunicazione deve riportare la causa di disdetta del contratto.
Il Locatore può, invece, disdire il contratto solo se l’immobile potrebbe servirà per avviare una propria attività.
3) CONTRATTO DI LOCAZIONE TRANSITORIO:
Se l’attività è di carattere transitorio l’affitto negozio 2022 si potrà fare anche tramite contratto di locazione commerciale transitorio che ha una durata di tempo inferiore al contratto standard dei 6+6.
Un esempio di negozio per attività commerciale di tipo transitoria sono gli show room per la vendita di rimanenze di magazzino.
4) CONTRATTO DI LOCAZIONE COMMERCIALE STAGIONALE:
Un immobile adibito ad attività di impresa stagionale che, ad esempio, opera soltanto nella stagione estiva, ha la possibilità di redigere un contratto di locazione senza cedolare secca 2022. Naturalmente, la durata della locazione sarà limitata alla stagione di effettiva attività del locale commerciale.
Quindi, nonostante l’impossibilità di stipulare un contratto di locazione commerciale con cedolare secca nel 2022, è sempre possibile stipulare una delle altre forme contrattuali di locazione commerciale disponibili.
CEDOLARE SECCA, SOLO PER CONTRATTI AD USO ABITATIVO
Anche per l’anno in corso, per i contratti ad uso abitativo, rimangono in essere le agevolazioni previste dal regime fiscale della cedolare secca, ovvero un notevole risparmio in termini di:
- aliquota, che oscilla fra il 10 ed il 21% a seconda se trattasi di contratto di locazione 4+4, a canone concordato o ad uso transitorio;
- esenzione da imposta di registro ed imposta di bollo in sede di registrazione del contratto;
- riduzione del 25% di IMU per l’immobile concesso in locazione.
Per Jesolo, lo sconto applicato sull’aliquota IMU dal Comune è il massimo possibile di circa il 40%.
Contatta UPPI Jesolo per maggiori informazioni e per una valutazione sul tuo caso specifico!
INFO UTILI:
> COME SI PAGA LA CEDOLARE SECCA 2022?
Il pagamento della cedolare secca avviene tramite modello F24, che deve essere compilato con il codice di tributo corretto (1840 per la prima rata, 1841 per la seconda rata, 1842 per il saldo) e consegnato agli uffici dell’Agenzia delle Entrate.
> QUANDO SI PAGA LA CEDOLARE SECCA AFFITTI 2022?
Il termine per il versamento del saldo e dell’acconto è stato fissato al 30 giugno 2022.
Il 30 giugno per il saldo e il primo acconto e il 30 novembre per il secondo o unico acconto. Per il 2022 la scadenza per il versamento con maggiorazione dello 0,40% è il 22 agosto per effetto della sospensione dei versamenti prevista per legge dal 1° al 20 agosto di ogni anno.
> QUANDO SI PUO’ APPLICARE LA CEDOLARE SECCA AL 10%?
La cedolare secca al 10% è applicabile agli affitti a canone concordato ad uso abitativo.
Ti ricordiamo che UPPI Jesolo rimane a tua disposizione nella stipula del contratto di locazione abitativo a canone convenzionato (3 anni + 2) e nel calcolo del canone di locazione relativo.
> QUANDO NON SI PUO’ OPTARE PER LA CEDOLARE SECCA?
Non è possibile optare per la cedolare secca in caso di affitti ad uso commerciale, per i nuovi contratti.
UPPI: L’ASSISTENZA ED I VANTAGGI PER I NOSTRI ASSOCIATI
Ti ricordiamo che associandoti ad UPPI hai l’accesso preferenziale ai nostri tecnici specializzati – geometri, architetti, operatori abilitati alla certificazione energetica – per chiarimenti in merito agli interventi sugli edifici, efficientamento energetico e benefici fiscali previsti dalla legislazione corrente.
Per una valutazione del tuo caso specifico, ti consigliamo di contattare la nostra associazione UPPI presso la sede di Jesolo e di fissare un appuntamento con i nostri esperti.
Contatta la nostra delegazione UPPI per ogni altra informazione o per approfondimenti al Tel. 0421 351013 – jesolouppi@gmail.com
Sono aperte le iscrizioni UPPI per il 2022/2023.
Uppi delegazione di Jesolo
via XXIV Maggio, n. 2 Jesolo (VE)
tel. 0421. 35. 10. 13
15:00 – 18:00 Lun. – Ven.
jesolouppi@gmail.com