COMODATO E LOCAZIONI TURISTICHE – Il nostro consulente legale Avv. Luigi Sclebin risponde ai quesiti dei nostri Associati

Con l’apertura della stagione estiva, molti Proprietari stanno valutando di mettere a reddito i loro appartamenti affittandoli ai turisti, che – dopo i mesi trascorsi in lockdown per Coronavirus – non vedono l’ora di poter rilassarsi di nuovo sulle spiagge del nostro litorale. Buoni segnali in questo senso arrivano dalle presenze sulle spiagge del weekend di Maggio appena trascorso.

Ciò potrebbe essere un’occasione di guadagno anche per coloro che hanno un appartamento concesso in comodato gratuito, per esempio da un loro familiare – Proprietario o Usufruttuario dell’alloggio – e che non lo utilizzano oppure non lo sfruttano in prima persona per l’intera Stagione Estiva.

Affittare l’appartamento ricevuto in comodato è possibile. Si devono prevedere due contratti: il primo tra Comodante e Comodatario, per l’uso dell’appartamento a titolo gratuito; il secondo contratto sarà tra Comodatario – che diventa Locatore in questo contesto – e Conduttore, per esempio un turista, è sarà a titolo oneroso ovvero si prevenderà il pagamento del canone di locazione per il periodo di utilizzo dell’alloggio.

Ribadiamo che il comodato è essenzialmente gratuito, cioè il Comodatario non deve pagare alcun corrispettivo per l’uso della cosa. Se viene pattuito un corrispettivo di qualsiasi natura e forma (“nero”), il contratto non è più di comodato ma di locazione (o affitto se si tratta di immobili commerciali o aziende). Essendo una prestazione gratuita, il comodato rimane fuori dal campo di applicazione IVA per mancanza del requisito dell’onerosità. Inoltre, il contratto di comodato è soggetto a registrazione, entro 20 giorni dalla data di stipula.

Viste le molte richieste di chiarimento ricevute, relative proprio alla gestione contrattuale e fiscale del rapporto di comodato in ambito turistico, UPPI Jesolo ha commissionato uno studio approfondito sull’argomento al nostro consulente legale di riferimento, l’Avvocato Patrocinante in Cassazione Luigi Sclebin.

L’Avvocato Sclebin, ci illustra come deve essere stipulato il contratto di comodato dell’alloggio per permettere la successiva locazione da parte del Comodatario; come si pagano le tasse sui canoni di locazione percepiti dal contratto di locazione; infine, le opportunità per gli affitti turistici inferiori ai trenta giorni.

Desideri fare una domanda ai nostri professionisti del territorio, fra cui agenti immobiliari, notai, avvocati, consulenti fiscali, oppure ai nostri geometri e tecnici abilitati alla certificazione energetica? Scrivi a jesolouppi@gmail.com e inoltraci il tuo quesito, come associato UPPI potrai avere una consulenza personalizzata!

Per una valutazione legale del tuo caso specifico, ti consigliamo di contattare la nostra associazione UPPI presso la nostra sede di Jesolo e di fissare un appuntamento con i nostri esperti.

Esperto in diritto immobiliare:
Avv. Luigi Sclebin
Patrocinante in Cassazione
Via A. Aleardi, 18 – 30016 Jesolo (VE)
E-mail:  info@luigisclebin.it
Tel. +39 0421 381907 – Fax +39 0421 386227

SE UN FAMILIARE MI HA DATO IN COMODATO GRATUITO UN APPARTAMENTO, POSSO LOCARLO AD ALTRI PER I PERIODI IN CUI IO NON LO RIESCO AD UTILIZZARE?

È sempre più frequente il caso di un soggetto che, ricevuta la disponibilità di un immobile (in genere un appartamento) attraverso un contratto di comodato (tipo di rapporto regolato dall’art. 1803 del cod. civ.), intende poi concederlo in locazione a Terzi.

Si verifica, allora, la situazione per cui chi prende in locazione l’immobile (c.d. Locatario o Conduttore) stipula il contratto di locazione con un soggetto (c.d. Comodatario) che non è il Proprietario o l’Usufruttuario dell’immobile stesso (come di solito avviene).

Certamente, tale situazione è possibile, perché presupposto sufficiente per poter concludere un valido contratto di locazione è che chi concede l’utilizzo a terzi di un immobile ne abbia la legittima disponibilità.

Vi sono sostanzialmente due modi mediante i quali un soggetto può avere la legittima disponibilità di un immobile: o perché ha la titolarità di un diritto c.d. reale sullo stesso (ad es. il Proprietario o il titolare di un diritto di usufrutto sul bene), oppure perché quel soggetto è parte di un contratto (es. locazione, affitto o comodato) che gli attribuisce un diritto relativo all’utilizzo del medesimo immobile.

Nel caso del comodato, quindi, il Comodatario può concedere in locazione a Terzi l’immobile di cui dispone in forza di un diritto relativo nei confronti del Proprietario o dell’Usufruttuario con cui ha concluso il contratto di comodato, purché nel contratto questa possibilità gli sia stata espressamente concessa (l’art. 1084 del cod. civ. prevede infatti che il Comodatario non può concedere a Terzi l’uso della cosa senza il consenso del Comodante).

Approssimativamente, senza addentrarci in questioni troppo complesse, potremmo dire che i diritti reali (ad es. proprietà, uso, abitazione, usufrutto) conferiscono a chi ne sia il titolare un potere direttamente esercitabile sulla cosa oggetto del diritto (ad es. il potere in capo al Proprietario di vendere la cosa o di usarla come meglio crede) e sono diritti a numero “chiuso” (cioè sono solo quelli previsti espressamente dalla legge), mentre i diritti relativi conferiscono a chi ne è titolare la più limitata pretesa di ottenere che altri faccia o consenta qualcosa in suo favore (ad es. il Proprietario consente al Locatore di usare la cosa) e sono diritti a numero “aperto”, perché è lasciata all’autonomia delle Parti ampia libertà di regolare i rispettivi rapporti.

CHI PAGA LE TASSE SUI CANONI DI LOCAZIONE PERCEPITI E LE IMPOSTE SULLA PROPRIETA’?

Se quindi il contratto di locazione può essere validamente stipulato anche tra Comodatario e Terzo Conduttore (e non solo tra Proprietario o Usufruttuario e Conduttore), occorre prestare però un po’ di attenzione ai risvolti fiscali della vicenda.

Questo perché in materia di imposta sui redditi, l’art. 26 del TUIR (Testo Unico Imposta sui Redditi) dice che i redditi da fabbricati, indipendentemente dalla percezione, concorrono alla formazione del reddito complessivo in capo al Proprietario o al titolare del diritto reale sul fabbricato stesso.

In pratica, significa che è sempre il Proprietario o l’Usufruttuario a dover inserire nella propria dichiarazione dei redditi il provento derivante dall’utilizzo dell’immobile, anche se i canoni di locazione li ha incassati il Comodatario a cui il primo ha concesso in godimento l’immobile ad uso gratuito (come è stato anche chiarito dall’Agenzia delle Entrate con le Risoluzioni n. 381/E 394/E del 2008).

In questo caso, dunque, l’effettivo peso dell’imposta sui redditi potrà eventualmente essere regolato separatamente tra Proprietario (o Usufruttuario) e Comodatario, che a tal fine dovranno opportunamente prevedere nel contratto di comodato una clausola che stabilisca il modo in cui ripartirsi tra loro l’onere dell’imposta sui redditi derivanti dall’immobile, fermo restando che nei confronti del fisco il responsabile del pagamento dell’imposta rimarrà sempre il Proprietario (o Usufruttario) del bene a prescindere, come detto, dal fatto che non abbia percepito alcuna entrata dalla successiva locazione dello stesso.

Inoltre, le Parti del contratto di comodato dovranno anche tenere in adeguata considerazione che l’eventuale locazione del bene da parte del Comodatario non potrà beneficiare dell’opzione per la cedolare secca, dato che anche questa facoltà è riservata per legge soltanto al Locatore persona fisica che sia titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale sull’immobile (con ciò escludendosi che il Comodatario possa optare per la cedolare secca).

Discorso analogo poi andrebbe fatto per quanto riguarda l’IMU, perché anche tale tributo comunale è previsto ad esclusivo carico del possessore dell’immobile, possessore che per definizione è solo il Proprietario o l’Usufruttuario dello stesso.

È bene a questo punto precisare che l’eventuale previsione con cui il Comodatario si impegni nei confronti del Comodante a sostenere in tutto o in parte le spese derivanti dall’utilizzo dell’immobile, non determina una modifica sostanziale della natura del contratto di comodato, che resta pur sempre un rapporto a titolo gratuito.

LA DEROGA PER LE LOCAZIONI TURISTICHE INFERIORI AI 30 GIORNI

Per completezza, comunque, è utile ricordare che il D.L. n. 50 del 2017 ha introdotto una deroga per le locazioni turistiche di durata inferiore ai 30 giorni.

Per questo tipo di locazioni, il suddetto decreto ha esteso al Sublocatore e al Comodatario la possibilità di avvalersi del regime della cedolare secca.

Questa deroga è stata prevista dal legislatore in considerazione del fatto che nella prassi contrattuale viene generalmente ammessa la facoltà al Locatario (o al Comodatario) di sublocare l’immobile ricevuto in godimento, magari per quei periodi in cui non intende utilizzarlo direttamente, e che tale prassi è più frequente nelle locazioni turistiche di breve durata.

Soltanto in questi casi, allora, il Comodatario (ma anche come visto il Locatario) potrà accordarsi con il Comodante nel senso che i redditi derivanti dalla locazione turistica vengano tassati direttamente in capo al Comodatario (che pagherà quindi la cedolare secca), anziché in capo al Proprietario-Comodante (o Locatore), diversamente, in mancanza di questo accordo tra le Parti (che è appunto facoltativo, non obbligatorio), i redditi da fabbricato continueranno come normalmente a rimanere a carico del Comodante (o Locatore) per le ragioni chiarite sopra.

Autore dell’articolo: Avv. Luigi Sclebin – Patrocinante in Cassazione

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