L’emergenza Coronavirus colpisce duramente il mercato immobiliare. Si intuisce che sarà necessario convivere a lungo con le misure sanitarie e sociali che le autorità ci impongono per contenere l’emergenza sanitaria. Dal punto di vista economico, bisognerà far fronte alle conseguenze della chiusura totale temporanea di tutte le attività – escluse quelle che garantiscono servizi essenziali – ed alla contrazione dei redditi che ne deriverà.
La situazione pone dei grandi dubbi a Locatori e Conduttori di appartamenti, negozi, uffici ed anche a quei proprietari che hanno scelto di destinare il loro immobile alla locazione turistica.
In questo momento di generale confusione, UPPI Jesolo è al tuo fianco nell’aiutarti a gestire i rapporti di locazione o affitto in essere. Abbiamo pensato di realizzare e rendere disponibile degli approfondimenti che ti aiuteranno a risolvere le problematiche che potrebbero presentarsi in questa ‘nuova realtà’ oppure in eventuali casi di morosità.
In questo primo articolo ci concentriamo sulle locazioni commerciali.
Nei prossimi giorni, seguiranno i nostri vademecum dedicati anche alle locazioni abitative e a quelle turistiche.
Per una valutazione personalizzata del tuo caso specifico, il nostro Ufficio di Jesolo rimane a disposizione via mail e telefono a: jesolouppi@gmail.com – Tel. 0421 351013 (con orario ridotto 10-12 fino al termine dell’emergenza). Ti ricordiamo che l’assistenza di Uppi è riservata agli associati 2020 ed è possibile iscriversi anche in questo momento, oppure rinnovare l’iscrizione scaduta. La quota associativa è di soli Euro 75,00 all’anno e garantisce la nostra assistenza professionale in materia contrattualistica, fiscale, valutazione tecnica e per la stipula dei contratti a canone concordato. Inoltre, associarsi ad Uppi significa anche avere un accesso privilegiato alla nostra rete di professionisti del territorio, fra cui agenti immobiliari, notai, avvocati, consulenti fiscali, geometri e tecnici abilitati alla certificazione energetica!
EMERGENZA COVID-19 – GESTIONE DEGLI AFFITTI COMMERCIALI
Di seguito, gli strumenti normativi a disposizione di Locatore e Conduttore e le agevolazioni fiscali previste dal Governo con il Decreto ‘Cura Italia’ del 17 marzo 2020. Si attende di conoscere anche le misure del prossimo ‘Decreto aprile’, in arrivo prima di Pasqua.
Per contenere la diffusione del Coronavirus e gestire l’emergenza sanitaria, lo Stato italiano ha emanato dalla fine di febbraio una serie di misure urgenti che hanno dapprima limitato gli spostamenti e i contatti sociali e successivamente – dal 9 marzo 2020 con il DPCM ‘Io resto a casa’ – imposto la chiusura totale di tutte le attività non essenziali.
In questo scenario, le attività commerciali sono state duramente colpite da due ondate consecutive: da febbraio si è determinata la contrazione degli incassi, dovuta alla inattesa e repentina riduzione della clientela, che limitava i contatti sociali al minimo; da marzo l’obbligo di chiusura ha reso praticamente inutilizzabili gli immobili oggetto della locazione commerciale.
COME FARE FRONTE AGLI ADEMPIMENTI PREVISTI DAL CONTRATTO DI AFFITTO DELL’IMMOBILE COMMERCIALE, NELLA FASE DI EMERGENZA COVID-19 E NELLA FASE DI POST EMERGENZA?
Per capire come deve comportarsi il Conduttore durante la quarantena nazionale, si dovrà procedere per gradi.
PRIMA FASE – ESAMINARE IL CONTRATTO:
Bisogna innanzitutto esaminare il contratto di locazione per verificare se tra le sue clausole sia stato regolato o meno il caso di “forza maggiore”, ed in che modo. Se nel contratto fosse accollato al Conduttore il rischio di chiusura dell’attività per cause di “forza maggiore”, l’accordo sarebbe pienamente valido.
SECONDA FASE – LE NORME DEL CODICE CIVILE:
Se il contratto non disciplina il caso di “forza maggiore”, allora si deve esaminare la questione secondo le regole del codice civile.
Sono possibili due situazioni distinte:
A) L’inutilizzabilità dei beni locati conseguente all’emergenza Coronavirus dipende da una SITUAZIONE DI FATTO.
E’ il caso in cui gli immobili in locazione sono all’interno di un’area più ampia, che viene chiusa per l’emergenza Coronavirus. Qui al Conduttore è materialmente interdetto il godimento dei beni, a cui non può accedere. Stiamo parlando del caso dei negozi all’interno dei Centri Commerciali, oppure del caso delle Associazioni Sportive che per esercitare le proprie attività (calcetto, padel, beach volley, etc.), hanno preso in locazione degli spazi all’interno di Circoli Sportivi. Quando il proprietario del centro commerciale o del circolo sportivo (Locatore) chiude i cancelli per l’emergenza Coronavirus, di fatto toglie al Conduttore la materiale disponibilità delle aree oggetto di locazione.
Nei casi di questo tipo il Locatore verrà meno al suo principale obbligo, che è quello di garantire il godimento della cosa locata durante la locazione (art. 1575, n. 3 codice civile), e se da un lato non ne sarà ritenuto responsabile, in quanto costretto da un provvedimento dell’autorità, dall’altro non potrà chiedere al Conduttore il corrispettivo locatizio.
A dirlo è l’art. 1463 codice civile, che recita: “Nei contratti con prestazioni corrispettive, la parte liberata per la sopravvenuta impossibilità della prestazione dovuta non può chiedere la controprestazione, e deve restituire quella che abbia già ricevuta, secondo le norme relative alla ripetizione dell’indebito”.
Di conseguenza il Locatore (nell’esempio il proprietario del centro commerciale o del circolo sportivo) potrà invocare l’impossibilità sopravvenuta della prestazione per giustificare il fatto di aver intercluso l’accesso alle aree oggetto di locazione, ma allo stesso tempo il Conduttore sarà liberato dalla controprestazione, ossia dalla correlata obbligazione di pagamento del canone locativo.
B) L’inutilizzabilità dei beni locati conseguente all’emergenza Coronavirus dipende da una SITUAZIONE DI DIRITTO
Questa ipotesi è la più comune: il Conduttore continua a disporre del bene locato (esempio negozio su strada), ma non può utilizzarlo a causa dei decreti anti-Coronavirus.
In questo caso il Conduttore nel periodo di chiusura forzata dell’attività potrà solo sospendere (rinviare) il pagamento dei canoni di locazione fino alla conclusione della quarantena.
COSA FARE IN QUESTO CASO?
Vi è una premessa importante da fare: nel nostro ordinamento giuridico l’inadempimento ad un’obbligazione contrattuale, in questo caso il pagamento del canone locativo, porta al debitore conseguenze negative (risoluzione del contratto per morosità, pagamento di interessi di mora, pagamento di spese legali per diffide, etc.) solo se l’inadempimento è imputabile a sua colpa (colpa che per legge si presume). Quindi, per non subire gli effetti negativi dell’inadempimento, il debitore dovrà provare che la mancata o inesatta esecuzione della prestazione è stata determinata da “impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile” (art. 1218 codice civile).
COME PUO’ IL CONDUTTORE DIMOSTRARE CHE IL RITARDO NEL PAGAMENTO DEL CANONE DI LOCAZIONE E’ INCOLPEVOLE?
Innanzitutto potrà invocare i principi di buona fede e correttezza previsti dagli artt. 1175 e 1375 codice civile, espressione del dovere di solidarietà fondato sull’art. 2 della Costituzione. Questi impongono a ciascuna delle parti del contratto di “agire in modo da preservare gli interessi dell’altra”.
In pratica il Conduttore, con una lettera inviata al Locatore, può evidenziare che la sospensione dei versamenti dei corrispettivi locatizi costituisce una misura necessaria per ricondurre ad equità il contratto, in base ai principi di solidarietà, correttezza e buona fede (a cui sono collegati gli istituti della Presupposizione e dell’Inesigibilità della prestazione e la clausola “rebus sic stantibus”, implicita nei contratti).
A tale scopo il Conduttore dovrà solo comunicare al Locatore:
1) che per causa dello stop alle imprese imposto dal DPCM del 09.03.2020, e per tutto il periodo della sua durata, ha per lui perso utilità la controprestazione del Locatore, ossia il godimento dei locali oggetto di locazione;
2) che la funzione economica del contratto di locazione in questione non è di fatto realizzabile durante la vigenza di dette restrizioni governative, perché nei contratti ad uso commerciale il contatto con il pubblico costituisce una qualità essenziale ed irrinunciabile dell’uso del bene immobile locato, e questa viene meno se il Conduttore non può fruire dell’utilizzo commerciale dei locali a causa di un provvedimento dell’autorità. La Corte di Cassazione sull’argomento ha affermato che in questi casi viene a mancare, anche se solo temporaneamente, la causa concreta del contratto.
E’ GIUSTIFICATA LA SOSPENSIONE DEL PAGAMENTO DEL CANONE DI AFFITTO?
Ma non è tutto. I nostri consulenti con un’interpretazione che tiene conto proprio dei principi generali sopra richiamati, hanno individuato una norma specifica del codice civile che giustifica il ritardo nel pagamento dei canoni locativi. La norma in questione è quella contenuta nell’art. 1256, comma 2, codice civile, che disciplina l’ipotesi di impossibilità sopravvenuta e temporanea della prestazione e che dispone: “…Se l’impossibilità è solo temporanea, il debitore finché essa perdura, non è responsabile del ritardo nell’adempimento…”.
Infatti, è palese che i citati provvedimenti governativi anti-contagio rientrano tra “ordini o i divieti sopravvenuti dell’autorità amministrativa”, c.d. “factum principis”, che configurano un’ipotesi rappresentativa di “impossibilità sopravvenuta della prestazione” rilevante ai sensi del citato art. 1256 codice civile: si tratta di provvedimenti legislativi o amministrativi dettati da interessi generali, che rendano impossibile la prestazione, indipendentemente dal comportamento dell’obbligato. Inoltre nel nostro caso la sopravvenienza possiede tutti i requisiti richiesti dalla giurisprudenza per giustificare l’inadempimento: è imprevedibile (non ragionevolmente e facilmente prevedibile, secondo la comune diligenza), oggettiva (indipendente dalle condizioni personali e/o organizzative del debitore), assoluta (l’impedimento non può essere superato con nessuna intensità di sforzo) e non imputabile (l’impedimento non deriva da dolo o colpa del debitore).
A seguito di questa norma il Conduttore è autorizzato a sospendere il pagamento dei canoni di locazione fino a che dura lo stop imposto dall’emergenza sanitaria Covid-19, poiché l’impossibilità temporanea comporta ex lege, ai sensi dell’art. 1256 codice civile, un immediato effetto sospensivo del rapporto, che rimane in quiescenza finché non cessa l’impedimento, con conseguente sospensione di tutti gli obblighi ed i doveri che discendono dal contratto.
IL DOVERE DI PAGARE I CANONI ARRETRATI RIMANE?
Sì: il debitore, cessata questa impossibilità, dovrà però pagare i canoni arretrati perché, come visto, per detto periodo temporale la norma sospende l’obbligo di pagamento, ma non lo elimina.
E SE IL LOCATORE CONTESTA LA SOSPENSIONE DEL PAGAMENTO?
Il Locatore potrebbe contestare l’applicazione dell’art. 1256 codice civile evidenziando che questa norma prende in considerazione solo l’impossibilità della prestazione dipendente dal bene (come avviene nel caso di inagibilità per terremoto o per rovina dell’edificio, lavori del condominio, etc.), mentre nel caso del Coronavirus l’impossibilità riguarda l’utilizzo commerciale del bene, e non al bene in se stesso.
Ma la giurisprudenza, con una serie di pronunce simili, le ultime sono di pochi mesi fa, ha ormai superato questa eccezione, spiegando che l’art. 1256 codice civile disciplina non solo le ipotesi di impossibilità della prestazione, ma anche quelle, non espressamente contemplate, di impossibilità di utilizzare la prestazione dell’altro contraente (nel nostro caso l’impossibilità di utilizzare la prestazione del Locatore, che è quella di mettere a disposizione il bene locato).
QUINDI, COSA STABILISCE LA LEGGE?
In conclusione, sia in base ai principi generali di buona fede, correttezza e solidarietà, sia in base alla specifica disposizione contenuta nell’art. 1256, comma 2, codice civile, nei casi in esame il Conduttore può rinviare il versamento dei canoni locativi fino a che dura lo stop decretato dai provvedimenti governativi anti-Coronavirus, senza rischiare di subire gli effetti della c.d. mora debendi (ad esempio non potrà subire una diffida di costituzione in mora per i canoni non pagati, non dovrà pagare gli interessi di mora, e non rischierà che il Locatore agisca per la risoluzione del contratto per inadempimento o faccia valere la clausola risolutiva espressa).
E’ CONSIGLIABILE ACCORDARSI SU UNA RIDUZIONE DELL’AFFITTO?
Il Conduttore, in questa situazione emergenziale, può anche richiedere la riduzione momentanea del canone di locazione: per ricondurre ad equità il rapporto, le parti del contratto di locazione commerciale ben potranno mettersi d’accordo (sempre per iscritto) prevedendo la prosecuzione del pagamento del canone di locazione a fronte della riduzione temporanea del suo importo per tutta la durata del fermo attività.
Prima di prendere una decisione del genere, le parti dovranno tener presente due aspetti concomitanti:
a) Se il Conduttore continua a pagare il canone locativo, anche se in misura ridotta, potrebbe perdere il diritto ai fondi, contributi ed incentivi pubblici che verosimilmente verranno accordati con prossimi provvedimenti normativi per il sostegno delle attività colpite dall’emergenza Coronavirus. Ad oggi il Governo ha previsto un credito di imposta, pari al 60% del canone di locazione del mese di marzo, esclusivamente per le botteghe e i negozi rientranti nella categoria C/1 (D.L. n. 18 del 17/03/2020).
b) Se il Locatore accorda una riduzione temporanea del canone di locazione con una scrittura privata a latere, evita di versare le imposte su canoni non percepiti e può registrare detto accordo a costo zero: il D.L. “Sblocca Italia” del 2014 ha infatti eliminato tutte le imposte di registro e di bollo sulla registrazione delle scritture private di riduzione del canone di locazione.
‘BONUS AFFITTO’ – CREDITO D’IMPOSTA NEGOZI E BOTTEGHE, COME USUFRUIRNE
L’articolo 65 del decreto legge n. 18/2020 del 17 marzo 2020 ha introdotto un’agevolazione fiscale – il cosiddetto ‘Bonus Affitto’ – in favore dei soggetti esercenti attività d’impresa che riconosce un credito d’imposta nella misura del 60% del canone di locazione del mese di marzo 2020, se relativo a un immobile che rientra nella categoria catastale C/1 (negozi e botteghe).
Questa misura non è valida per le attività ritenute essenziali e che, in questi giorni, stanno svolgendo regolarmente la propria attività (farmacie, parafarmacie, alimentari, tabaccai ecc.).
L’Agenzia delle Entrate, in una risposta fornita sulla propria rivista telematica FiscoOggi chiarisce che il suddetto credito non si applica alle attività individuate nell’allegato 1 (attività di vendita di generi alimentari e di prima necessità) e alle attività indicate nell’allegato 2 (servizi per la persona) del DPCM 11 marzo 2020.
Il credito d’imposta può essere utilizzato esclusivamente in compensazione, riportando nel modello F24 il codice tributo “6914” istituito dall’Agenzia delle entrate con apposita risoluzione. Tale modello va presentato esclusivamente attraverso i servizi telematici messi a disposizione dall’Agenzia delle Entrate.
‘BONUS AFFITTO’ DEL 60%, MA SOLO DOPO AVER PAGATO IL CANONE
L’Agenzia delle Entrate, attraverso la circolare n. 8/E del 3 aprile 2020, in merito al ‘Bonus Affitto’ ha chiarito che:
“l’agevolazione in esame ha la finalità di contenere gli effetti negativi derivanti dalle misure di contenimento dell’emergenza epidemiologica nei confronti dei soggetti esercitanti attività d’impresa nell’ambito della quale risulta condotto in locazione un immobile in categoria catastale C/1. Ancorché la disposizione si riferisca, genericamente, al 60 per cento dell’ammontare del canone di locazione, la stessa ha la finalità di ristorare il soggetto dal costo sostenuto costituito dal predetto canone, sicché in coerenza con tale finalità il predetto credito maturerà a seguito dell’avvenuto pagamento del canone medesimo”.
Insomma, il bonus affitti di marzo – ovvero il credito d’imposta del 60% – potrà essere concesso solamente ex post e dopo l’effettivo pagamento del canone d’affitto al Locatore.