In periodi di crisi economica e post-Coronavirus, si verifica con sempre maggiore frequenza il caso in cui il Debitore non ha il denaro per far fronte agli impegni assunti e posticipa il pagamento di quanto dovuto.
Si può trattare di un diritto di credito che nasce:
- da un contratto. Quando si stipula un accordo contrattuale, anche a voce, ognuna delle Parti ha un diritto di credito nei confronti dell’altra.
- da un fatto illecito, ovvero di un comportamento contrario alla legge che provoca un danno ad altri. Per esempio nel caso di un furto in un negozio, il ladro provoca un danno economico al commerciante, che ha il diritto ad essere risarcito dal ladro.
- da ogni altro atto o fatto che la legge dichiara idoneo a far sorgere un credito. Un esempio è dato dagli assegni: se Giulio firma un assegno e lo consegna a Teresa, quest’ultima diventa creditrice della somma corrispondente.
Un diritto di credito è, infatti, una situazione che fa capo ad un soggetto, detto Creditore, il quale, per soddisfare un proprio interesse, può pretendere una prestazione da un altro soggetto, detto Debitore.
Il Debitore risponde dei debiti con tutto il proprio patrimonio. Risponde con il patrimonio mobiliare (conti correnti, titoli, mobili, quadri ecc.). Con quello immobiliare (diritti di proprietà, diritti di usufrutto). Risponde sia con la proprietà di un intero immobile, sia con la proprietà di una quota immobiliare, anche se minima.
Nell’articolo che segue ti aiutiamo a fare chiarezza sulla normativa relativa alla procedura esecutiva, che ti può tutelare dalla perdita economica quando il tuo Debitore è anche Proprietario di un immobile nel territorio italiano.
DIRITTO DI CREDITO IN UN CONTRATTO DI LOCAZIONE
Nel caso del contratto di locazione o di affitto, il diritto di credito del Proprietario dell’immobile consiste nel ricevere dall’Inquilino il pagamento del canone, in cambio dell’ utilizzo dell’appartamento o negozio per un dato tempo.
Per proteggere il proprio credito, il Locatore può richiedere all’Inquilino di fornire un altro tipo di garanzia, come una fidejussione bancaria.
Un’ottima circostanza è rappresentata anche dalla proprietà di un immobile a favore dell’inquilino.
La legge prevede, infatti, che – se l’Inquilino è anche Proprietario di un’abitazione o di un immobile in altro luogo (oppure anche Proprietario di una quota in comproprietà) – in caso di mancato pagamento del canone a tuo favore, risponda comunque con l’immobile di sua proprietà che potrebbe essere attaccato.
COME SI TUTELA UN DIRITTO DI CREDITO?
La realtà dei fattisi scontra con una legislazione in materia piuttosto complessa.
In particolare, attenzione alla prescrizione: se il titolare di un diritto non si attiva entro il cosiddetto “termine di prescrizione”, rischia di non riuscire più a farlo valere.
Nel caso del contratto di locazione o di affitto, il diritto del Locatore di richiedere i canoni arretrati si prescrive in 5 anni (art. 2948 Codice Civile) che decorrono da ogni scadenza pattuita. Quindi, per esempio, la mensilità di settembre 2020 si prescriverà il 31 agosto 2025; la mensilità di febbraio 2021 si prescriverà il 31 gennaio 2026; la mensilità di marzo 2022 si prescriverà il 28 febbraio 2027, e così via. Questo significa che il Locatore non dovrà necessariamente attendere la fine della locazione per agire, potendolo (e dovendolo) fare anche in corso di esecuzione del contratto. Qualora dovesse sottovalutare tale aspetto, potrebbe trovarsi dinanzi alla sorpresa di non poter più recuperare il proprio credito per intervenuta prescrizione.
Diversamente, se il Locatore, nel termine dei predetti 5 anni, si fa rilasciare dal Tribunale un decreto ingiuntivo (anche insieme alla stessa ordinanza di sfratto) con cui il Giudice intima il Conduttore al pagamento degli arretrati, la prescrizione diventa la stessa delle sentenze, ossia di 10 anni. Quindi, si ha un vero e proprio raddoppio dei tempi giustificato dal fatto che il titolo sulla scorta del quale pagare non è più il contratto di locazione, ma l’ordine del Giudice.
COME SAPERE SE UNA CASA E’ STATA VENDUTA ALL’ASTA
SISTEMI ESECUTIVI E INTERVENTI GIUDIZIARI: IL PIGNORAMENTO E LA PROCEDURA ALL’INCANTO DEGLI IMMOBILI. FORME DI SODDISFACIMENTO DEI CREDITI INADEMPIUTI.
Se i ritardi sono eccessivi o non ci sono margini di recupero della somma, il Creditore ha la possibilità di tutelarsi in sede giudiziale. In altri termini, egli può chiedere a un Giudice l’autorizzazione ad appropriarsi coattivamente di un bene del soggetto inadempiente. In questa ipotesi, può essere necessario verificare se il Debitore ha dei possedimenti oppure se si è disfatto dei suoi averi per eludere le procedure esecutive.
È in tale fase che si pongono una serie di perplessità: come avviare l’iter? Come sapere se una casa è stata venduta all’asta? A chi rivolgersi? Vi sono dei costi da sostenere?
PROCEDURE ESECUTIVE SULL’IMMOBILE: QUALI SONO?
Il diritto di credito è tutelato dal nostro ordinamento giuridico con una procedura, detta esecutiva, che ha lo scopo di assicurare al Creditore un bene di valore equivalente a quello che avrebbe ottenuto in caso di adempimento da parte del soggetto obbligato. In altri termini, il sistema giudiziario punisce il Debitore insolvente sottraendogli un bene di sua proprietà e consegnandolo (in diverse forme e con diverse modalità) al Creditore.
Tale procedura può rivolgersi sia a beni mobili (pensa, ad esempio, a una macchina) sia a beni immobili (esempio tipico è l’appartamento). Il criterio che guida la scelta tra gli uni e gli altri ha natura economica e dipende, da un lato, dall’ammontare del credito e, dall’altro, dal valore delle realtà patrimoniali prese in considerazione.
Quando si decide di intervenire sulle proprietà immobiliari, prima di portare a compimento la sottrazione del bene, occorre seguire un preciso iter:
- lettera di messa in mora: è il formale invito che il Creditore rivolge al Debitore di adempiere al proprio obbligo entro un termine prefissato (di solito, 15 giorni);
- decreto ingiuntivo: il Creditore chiede l’intervento di un Giudice, il quale, sulla base della documentazione prodotta, adotta un titolo provvisoriamente esecutivo e ingiunge al Debitore di pagare;
- atto di precetto: è il provvedimento attraverso il quale si intima all’obbligato di adempiere al credito che risulta dal decreto ingiuntivo entro il termine di dieci giorni dalla sua notifica;
- pignoramento: l’Ufficiale Giudiziario vincola alcuni beni del Debitore a garanzia del credito e vieta allo stesso di disporne in qualsiasi modo;
- vendita all’asta: è il momento conclusivo della procedura esecutiva; essa, a sua volta, prevede la realizzazione di alcune formalità.
PUNTO ESSENZIALE SU PIGNORAMENTO E VENDITA ALL’ASTA IN CASO DI COMPROPRIETA’
In caso di comproprietà dell’immobile, il Creditore può procedere al pignoramento della sola quota di proprietà del Debitore. Tuttavia è sicuro che un’esecuzione immobiliare su una quota di comproprietà comporti un danno ai Comproprietari. Per tale motivo, il Creditore notifica il pignoramento di quota ai Comproprietari. Lo scopo di tale notifica è quella di avvisare i Comproprietari della procedura e di invitarli a non consentire al Debitore di separare la propria quota senza controllo del Giudice. E’ bene che i Comproprietari partecipino all’esecuzione con un proprio Avvocato. All’udienza del processo esecutivo, il Giudice esamina il modo migliore per tutelare il Creditore che ha attuato il pignoramento di quota. Ma anche i Comproprietari delle altre quote che, loro malgrado, subiscono questa situazione e devono affrontare vari costi.
Se munito di titolo esecutivo, il Creditore può iscrivere ipoteca anche su una quota immobiliare. Ovvero può procedere con l’esecuzione di una quota immobiliare, cioè può chiedere che la quota venga venduta all’asta. Questa situazione di pignoramento di quota è disciplinata dagli articoli 599, 600 e 601 del codice di procedura civile.
COME FUNZIONA LA VENDITA DI BENI IMMOBILI ALL’ASTA?
L’asta immobiliare è la fase che conclude la procedura esecutiva. Essa prende il nome di asta giudiziaria e consiste nella vendita del bene pignorato al migliore offerente, ossia al soggetto che, tra tutti i partecipanti, si impegna a pagare la maggiore somma di denaro. Alla procedura di compravendita, che presenta indubbi vantaggi per i compratori (pensa, ad esempio, al prezzo inferiore rispetto a quello di mercato) possono prendere parte tutte le persone (fisiche o giuridiche) interessate, eccezion fatta per il Debitore.
Le aste giudiziarie presentano alcune caratteristiche essenziali che non possono mancare:
- perizia: il prezzo di base dell’immobile è stabilito da un tecnico nominato dal Tribunale;
- ordinanza di vendita: è l’atto con il quale il Giudice dell’esecuzione stabilisce le modalità e i termini della vendita all’asta;
- Custode giudiziario: è il soggetto individuato dal Tribunale al quale il Giudice dell’esecuzione affida l’incarico di custodire il bene in attesa dell’individuazione di un nuovo Proprietario;
- avviso di vendita: è un atto pubblico redatto dalla Cancelleria (o da un soggetto delegato) con cui si dà notizia dell’ordine di vendita emesso dal Giudice;
- pubblicità: l’avviso di vendita deve essere pubblicato sul portale del Ministero della Giustizia, sui siti Internet specializzati e su alcuni quotidiani locali;
- esperimento della gara: si tratta della procedura di compravendita vera e proprio che si tiene nel giorno e nell’ora fissati nell’avviso di vendita e deve essere preceduta dal deposito delle offerte degli interessati;
- assegnazione dell’immobile e adempimenti burocratici: l’iter si conclude con l’aggiudicazione della gara, il versamento del prezzo e il decreto di trasferimento dell’immobile all’aggiudicatario.
COME SAPERE SE UNA CASA E’ STATA VENDUTA ALL’ASTA?
Quando si ha interesse a conoscere gli esiti della vendita all’asta di una casa (pensa, ad esempio, al Creditore che vuole sapere a che sorte va incontro), i sistemi informativi ai quali si può fare ricorso sono diversi. In particolare, è possibile utilizzare:
- la Conservatoria dei Pubblici Registri Immobiliari: è l’ente presso il quale viene trascritto il passaggio di proprietà della casa. E’ dunque, possibile chiedere una visura e verificare se l’appartamento è ancora in possesso del Debitore o è stato venduto;
- sito Internet e quotidiani: i responsabili della procedura di vendita all’asta devono trasmettere l’esito dell’operazione ai mezzi di informazione ai quali era stato richiesto di pubblicare l’avviso di vendita. Ricevuta la comunicazione di perfezionamento dell’iter, i siti aggiornano la scheda tecnica del bene e i giornali pubblicano la notizia di avvenuta aggiudicazione;
- fascicolo del Tribunale: il Debitore o i Creditori che intendono inserirsi nella procedura esecutiva possono avere conoscenza (personalmente o per il tramite di un Legale di fiducia) dello stato dei fatti relativi alla casa di loro interesse presentando una richiesta direttamente all’Autorità Giudiziaria. Infatti, è riconosciuta la possibilità di prendere visione ed estrarre copia dei documenti contenuti nel fascicolo del Giudice dell’esecuzione relativi alla procedura attenzionata.
Il Debitore, per ovvie ragioni, non necessita di ricorrere a tali procedure in quanto viene adeguatamente informato della corretta riuscita della vendita all’asta del proprio immobile.
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