Oggi abbiamo chiesto all’Avv. Luigi Sclebin di illustrarci la disciplina e la normativa a cui soggiace l’acquisto di un immobile che il venditore ha ricevuto attraverso una donazione. Di seguito la sua spiegazione a riguardo.
“Sono diffusi i dubbi sulla sicurezza del proprio acquisto da parte di chi ha acquistato un bene immobile che il venditore aveva ricevuto per donazione, questo perché, come generalmente noto, i beni immobili sono sottoposti al rischio dell’azione di riduzione per almeno 10 anni dopo la morte del donante.”
Ma cos’è propriamente l’azione di riduzione?
“Occorre partire dalla considerazione che la donazione di un bene immobile rappresenta, nella maggioranza dei casi, un anticipo dell’eredità, spesso posta in essere dal donante con l’intenzione di evitare l’insorgere di possibili litigi tra coloro che saranno chiamati a succedere in via ereditaria.
La donazione di immobili deve essere fatta mediante atto pubblico notarile, alla presenza di due testimoni, e deve essere registrata dal notaio entro 30 giorni, pagando l’imposta fissa di € 200,00, oltre che trascritta nei registri immobiliari per rendere conoscibile l’atto a tutti i possibili interessati.
È proprio attraverso quest’ultima registrazione che viene reso pubblicamente noto che il bene in questione è stato oggetto di precedente donazione a favore del soggetto che in quel momento ne risulta proprietario.
Da qui il rischio di cui si diceva, perché la legge riserva infatti una quota ereditaria a determinati soggetti, i cosiddetti legittimari, proteggendo la loro posizione anche eventualmente contro la volontà della persona della cui eredità si tratta.”
In che modo la legge tutela gli eredi legittimari?
“Riservando alla categoria dei legittimari una quota di asse ereditario, la cosiddetta quota di legittima, la legge assicura che ognuno di questi eredi riceva una determinata parte dell’eredità che l’ereditando (cioè il soggetto che dispone della propria eredità), salvo casi del tutto particolari (ad es. indegnità o gravi reati commessi dall’erede), non può eliminare, né gli stessi futuri eredi potrebbero spontaneamente rinunciare finché non si apre la successione (con la morte dell’ereditando).
Ma chi sono questi legittimari che la legge intende proteggere così intensamente?
I soggetti in tal modo tutelati sono il coniuge dell’ereditando e i figli del medesimo oppure, in mancanza, i genitori. La protezione accordata loro dalla legge è così forte che il valore della quota di legittima spettante a ciascuno di questi è calcolato considerando non solo il patrimonio intestato al defunto al momento della morte, ma anche il complesso di beni che in vita quest’ultimo avesse donato.
Da qui il rischio di cui si parlava all’inizio, perché se per effetto di queste donazioni effettuate in vita dal de cuius (altro termine per indicare il defunto) al momento della morte non vi sono beni oppure i beni rimasti sono insufficienti per garantire la quota di legittima degli eredi legittimari, la legge consente di esercitare l’azione di riduzione, che ha l’effetto di far venir meno la donazione e, addirittura, di travolgere i successivi passaggi di proprietà dello stesso bene donato.
Ciò significa, in pratica, che l’acquirente di un bene immobile oggetto di una precedente donazione potrebbe vedersi costretto a restituire il bene ai legittimari che, entro i 20 anni dal suo acquisto, facessero valere i loro diritti ereditari.
In pratica, quindi, la proprietà di un bene che il venditore aveva ricevuto per donazione potrebbe venir meno nel tempo, qualora i legittimari, che siano rimasti privi in tutto o in parte della loro quota di legittima, decidano di esercitare l’azione di riduzione (art. 555 cod. civ.) entro 10 anni, potendo in tal caso chiedere, se vittoriosi, la restituzione del bene immobile non solo a chi lo aveva ricevuto in donazione, ma anche a tutti coloro che successivamente avessero acquistato l’immobile dal donatario.
Senza addentrarsi troppo in tecnicismi, ma solo per chiarire meglio i termini appena detti, si dirà che 20 anni è il periodo di tempo utile agli eredi per chiedere la restituzione del bene verso il donatario, mentre 10 anni è il termine per chiedere la eventuale restituzione nei confronti dei successivi acquirenti del bene.
Ne deriva, allora, che l’acquirente di un bene immobile donato non è sicuro di aver fatto proprio l’acquisto se non sono ancora passati 10 anni dalla trascrizione dell’atto di compravendita nei registi immobiliari, da qui il rischio che si diceva all’inizio.”
Cosa può fare l’acquirente per evitare questo rischio?
“Purtroppo, se il donante è ancora in vita i legittimari non possono validamente rinunciare, per cui costoro, se lesi nei loro diritti, potrebbero chiedere la restituzione del bene donato, anche se la legge impone loro di rivolgersi ai successivi acquirenti del bene soltanto dopo aver prima tentato di recuperare il valore della propria quota nei confronti del donatario.
Tuttavia, la legge, con il dichiarato proposito di rendere (un po’) più agevole la circolazione dei beni immobili donati, ha previsto, agli artt. 561 e 563 del cod. civ., un limite temporale, se pur lungo, alla possibilità per il terzo acquirente di dover restituire il bene di provenienza donativa.
È previsto infatti che il diritto dei legittimari di ottenere dai successivi acquirenti del bene donato la restituzione dello stesso permane solo se non sono ancora trascorsi 20 anni dalla donazione (attenzione: dal giorno della donazione, non dalla morte del donante-de cuius), salvo il loro diritto di opporsi immediatamente alla donazione inviando un atto stragiudiziale al donatario.
Un’ulteriore soluzione che può essere adotta è quella di stipulare un’assicurazione sul bene donato. Il donatario, infatti, può decidere di tutelare la propria posizione relativa all’immobile ricevuto in donazione da eventuali danni economici adottando una apposita copertura assicurativa. La polizza serve proprio a preservare ogni possibile rischio derivante da una donazione immobiliare o dall’acquisto di un immobile proveniente da donazione, assicurandone la commerciabilità.
In particolare, nel caso in cui l’immobile divenga oggetto dell’azione di restituzione o di riduzione da parte dei legittimari, il donatario o il nuovo acquirente, a fronte dell’assicurazione contratta, può godere di un indennizzo corrispondente al valore economico della casa, alla somma di denaro spettante ai legittimi eredi dell’immobile e alle spese sostenute oppure al mancato guadagno derivante dal giudizio definitivo del giudice. Per quanto riguardano i costi va detto che il massimale della polizza viene calcolato in funzione dell’entità economica che si intende assicurare con riferimento al valore commerciale attuale della proprietà.
In conclusione, colui che acquista a titolo oneroso da un donatario un bene immobile può ritenere sicuro il suo acquisto soltanto se al momento della compravendita siano già trascorsi 20 anni dalla trascrizione dell’atto di donazione, oppure se siano passati 10 anni dalla apertura della successione (cioè dalla morte del donante-de cuius) senza che risulti trascritta nei pubblici registri la domanda di riduzione contro il donatario-venditore, fatto salvo inoltre il caso che il donante al momento dell’acquisto sia già morto e i legittimari abbiano validamente rinunciato all’azione di riduzione. In alternativa l’investimento fatto sull’immobile può essere assicurato da una polizza assicurativa sulla donazione come abbiamo appena visto.Per superare queste difficoltà, infine, è invalso nella prassi l’espediente di revocare, con l’accordo delle parti, la donazione e far vendere l’immobile direttamente al precedente proprietario (ex donante!), ma questo è appunto un modo per togliere di mezzo la donazione con tutto ciò che essa comporta.”
Avv. Luigi Sclebin
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