La legge prevede ben precise garanzie a tutela dell’acquirente (che non può rinunciare alle tutele previste) e a carico di chi vende immobili da costruire, oltre che più in generale numerose norme di comportamento, dirette ad impedire che, nell’eventualità di una situazione di crisi dell’impresa venditrice, sfumino non solo l’acquisto da effettuare, ma anche la possibilità di riottenere le somme anticipatamente versate.
L’Avv. Luigi Sclebin, chiarisce per UPPI Jesolo gli strumenti pratici della tutela dell’acquirente in caso di situazione di crisi del costruttore, alla luce dell’aggiornamento normativo di una recente Sentenza della Corte Costituzionale (n. 43/2022 del 24 Febbraio 2022), che ha esteso il diritto di prelazione anche alle persone fisiche che abbiano acquistato prima che sia stato richiesto il permesso di costruire.
ACQUISTARE ‘SU CARTA’: COSA PREVEDE LA LEGGE E LE NOVITA’ DELLA CORTE COSTITUZIONALE
Una recente sentenza della Corte Costituzionale in tema di diritto di prelazione dell’acquirente di immobile da costruire offre lo spunto per esaminare alcuni aspetti della tutela che la legge specificamente appronta nei casi in cui oggetto del contratto preliminare di compravendita sia un immobile ancora “sulla carta” o in corso di costruzione.
IMMOBILI DA COSTRUIRE
Sono quelli:
- per i quali è già stato richiesto (e non necessariamente concesso) il permesso di costruire;
- che siano ancora da edificare o la cui costruzione non sia ancora ultimata essendo in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità.
QUALI SONO LE TUTELE PREVISTE DALLA LEGGE?
È ormai generalmente noto che il D.lgs. n. 122/2005 ha accordato una serie di garanzie alla persona fisica che intende acquistare un immobile in fase di realizzazione, tutelandolo dal rischio che l’impresa costruttrice, dopo la sottoscrizione del preliminare, incorra in una crisi o sia dichiarata fallita.
LA FIDEJUSSIONE
Per evitare che l’acquirente, in tali casi, subisca una grave perdita patrimoniale, il citato Decreto Legislativo ha previsto che l’impresa costruttrice, al momento della firma del preliminare, deve rilasciare una fideiussione bancaria o assicurativa, di importo pari all’acconto ricevuto (o, in ogni caso, alle somme che per contratto dovrà ricevere prima dell’atto definitivo di trasferimento), in modo che il beneficiario possa restare indenne dalle eventuali conseguenze negative nel caso di crisi o di fallimento del costruttore.
E’ una garanzia c.d. “personale”, con la quale un soggetto (banca, assicurazione, intermediario finanziario) si obbliga a pagare un debito di un Terzo (il costruttore) qualora quest’ultimo non vi provveda o anche a prescindere da ciò (garanzia a prima richiesta).
Il costruttore è obbligato:
– al momento della stipula del contratto preliminare o del contratto che comunque impegna al futuro trasferimento;
– a procurare e consegnare all’acquirente una fideiussione che garantisca all’acquirente la restituzione di tutto quanto lo stesso abbia versato o verserà, oltre agli interessi, prima dell’acquisto dell’immobile nel caso in cui l’imprenditore si venga a trovare in una “situazione di crisi”.
La “situazione di crisi” si manifesta:
– quando il costruttore subisca un pignoramento che riguardi l’immobile in corso di costruzione o il terreno su cui verrà costruito (ossia una procedura esecutiva destinata a vendere gli immobili per destinare il ricavato ai creditori);
– quando il costruttore fallisce o sia sottoposto ad altra procedura concorsuale (procedure che sanciscono in generale una sostanziale condizione di insolvenza, ovvero di incapacità a pagare normalmente i propri debiti).
COME ATTIVARE LA FIDEJUSSIONE
L’acquirente deve inviare una richiesta scritta corredata da idonea documentazione comprovante l’ammontare delle somme e il valore di ogni altro eventuale corrispettivo che complessivamente il costruttore ha riscosso al domicilio indicato dal fideiussore a mezzo di lettera raccomandata con avviso di ricevimento.
LA TUTELA POST-VENDITA: LA POLIZZA ASSICURATIVA POSTUMA DECENNALE
Il costruttore è obbligato al momento della stipula del contratto definitivo a consegnare all’acquirente una polizza assicurativa (detta anche postuma decennale) che garantisca l’acquirente contro le ipotesi di rovina, pericolo di rovina e, in generale, di gravi difetti dell’immobile per una durata di dieci anni dall’ultimazione dei lavori.
In caso di fallimento del costruttore:
– l’acquisto un immobile da costruire (e poi costruito) per il quale l’acquirente si sia impegnato ad adibirlo a residenza propria, o del proprio coniuge o dei propri parenti o affini entro il terzo grado;
– non può essere revocato (ossia non può essere dichiarato inefficace: l’acquirente non “perde” la proprietà acquistata).
VENDITA ALL’ASTA: IL DIRITTO DI PRELAZIONE PER L’ACQUIRENTE DI IMMOBILI DA COSTRUIRE
Siccome, però, scopo della normativa era quello di sostenere il primario interesse delle persone all’acquisto della propria abitazione, la Legge contiene altre misure a favore degli acquirenti (persone fisiche).
Tra queste, oltre alla polizza assicurativa decennale a garanzie degli eventuali danni da rovina o difetti dell’immobile, vi è anche la previsione di un diritto di prelazione spettante all’acquirente dell’immobile da costruire, in caso di vendita all’asta dell’immobile acquistato per intervenuto fallimento del costruttore.
È proprio sulla portata di questo diritto che si è espressa la Corte Costituzionale con la sentenza n. 43/2022 di recente pubblicazione.
La pronuncia riesamina le condizioni poste dalla legge per usufruire di questo particolare diritto di prelazione e scorge una “falla” nel sistema di tutela a discapito di quegli acquirenti che hanno comprato “sulla carta”, quando cioè il costruttore non ha ancora presentato la domanda per ottenere il permesso di costruire.
Infatti, secondo l’art. 9 del citato D.L.gs. n. 122/2005, in caso di vendita all’asta dell’immobile dopo la stipulazione del contratto definitivo di compravendita, l’acquirente ha il diritto di riacquistare l’immobile allo stesso prezzo in cui è stato aggiudicato all’asta, se sussistono le seguenti condizioni:
– se il contratto con l’acquirente è stato concluso successivamente all’ottenimento del permesso di costruire o almeno dopo l’avvenuta presentazione della domanda del titolo abilitativo;
– e se l’immobile sia destinato ad abitazione dell’acquirente o di suoi parenti entro il I grado.
Dunque, illegittimamente veniva discriminata, in base allo stadio dell’iter amministrativo che compete al costruttore attivare, la categoria di chi aveva opzionato l’assegnazione dell’immobile da costruire prima della richiesta del permesso da parte del costruttore.
In pratica, il diritto di prelazione non veniva riconosciuto a chi aveva comprato un immobile soltanto “sulla carta”, magari ignorando che l’impresa costruttrice non avesse ancora provveduto a richiedere il permesso di costruire, producendo una evidente disparità di trattamento tra soggetti meritevoli della medesima tutela.
La Consulta, con la ricordata sentenza n. 43/2022 ha dichiarato, in base al principio costituzionale di uguaglianza, illegittimo il combinato disposto normativo (costituito dagli articoli 1 e 9 del Dlgs 205/2005) dove in sede di vendita all’incanto di immobili acquistati sulla carta non riconosceva il diritto di prelazione alle persone fisiche che li avessero prenotati prima della presentazione della richiesta del permesso di costruire.
Viene meno così la discriminazione operata dalle norme (ora correttamente interpretate dalla Consulta) tra persone fisiche che abbiano acquistato l’immobile da realizzare, prima che sia stato richiesto il permesso di costruire, e quelle che hanno concluso il contratto solo successivamente a tale richiesta.
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