Concludiamo gli approfondimenti di UPPI Jesolo dedicati ai DIRITTI REALI, concentrandoci sul DIRITTO DI SUPERFICIE, sulla SERVITU’ e l’ENFITEUSI.
Come “diritti reali minori”, anche detti “diritti reali limitati ”, essi si caratterizzano per il loro rapporto diretto, non mediato, con la cosa (dal latino “res”, di qui l’appellativo di reali) che ne forma oggetto.
I diritti reali limitati si caratterizzano sempre anche e soprattutto per la loro coesistenza con il diritto di proprietà, che vanno a limitare, a comprimere più o meno ampiamente.
Analizziamoli nel dettaglio con l’aiuto del nostro consulente, l’Avv. Luigi Sclebin.
I DIRITTI REALI MINORI (seconda parte)
La nostra panoramica sui diritti reali si conclude con l’esame del diritto di superficie, delle servitù e dell’enfiteusi.
Il diritto di superficie, a ben vedere, è in realtà una deroga ad un diritto, o meglio, ad un principio generale in tema di proprietà privata tramandato dalla tradizione romana. Si tratta del principio che gli antichi romani esprimevano con questa frase: “quod solo inaedificatur solo cedit”, ossia tutto ciò che insiste o che è stato edificato sul suolo, appartiene al Proprietario del suolo stesso.
Se io, poniamo caso, porto del materiale in un terreno non mio e ci costruisco sopra una casa, la proprietà della casa passerà direttamente al proprietario del suolo, anche se io ero in buona fede ed ignoravo che la proprietà del terreno era di altri. Il proprietario del terreno, infatti, acquista automaticamente la proprietà anche di tutto ciò che viene costruito sul terreno, ed io tutt’al più potrò ottenere dal proprietario un indennizzo per i materiali e il lavoro impiegato per la costruzione.
A meno che, prima di iniziare a costruire, non abbia sottoscritto con il proprietario un accordo che mi riconosca il diritto di superficie, cosicché la costruzione sarà mia anche senza la proprietà del terreno su cui sorge.
Il diritto di superficie è appunto il potere di fare e mantenere al di sopra di un suolo una costruzione a favore di un Soggetto diverso dal Proprietario del suolo. In pratica, il diritto di superficie consente di tenere separata la proprietà del suolo da quella della costruzione, facendo venir meno il principio di cui si era detto all’inizio per cui il Proprietario del suolo è anche Proprietario di tutto ciò che vi viene costruito sopra.
Questa separazione delle due proprietà è così netta che il Proprietario della costruzione, titolare del diritto di superficie sul suolo altrui, può alienare (cioè vendere) la costruzione, attribuendo all’Acquirente non solo la proprietà della costruzione, ma anche il diritto di demolirla e ricostruirla, se necessario.
E’ interessante notare che il diritto di superficie, oltre che sopra un suolo, si può costituire sopra una preesistente costruzione, e si parla in tal caso di diritto di sopraelevazione.
Come accennato il diritto di superficie si può costituire mediante un contratto (scritto) con il Proprietario dell’area, oppure può sorgere per effetto di una disposizione testamentaria.
Nel contratto può essere prevista una scadenza, cosicché il diritto di superficie si estingue una volta trascorso il termine previsto dal contratto, oppure si estingue perché la costruzione è venuta meno e non è stata più ricostruita.
L’enfiteusi, istituto un po’ in disuso, è invece quel diritto reale che attribuisce al suo Titolare lo stesso potere di godimento del fondo che spetta al Proprietario, con l’obbligo però di migliorare il fondo e di pagare al Proprietario un canone periodico, secondo quanto stabilito da contratto di costituzione o disposto per testamento.
Più complesso è il discorso riguardante le servitù prediali, per le quali si potranno fare qui solo brevi cenni.
In generale, possiamo dire che la servitù prediale è un diritto reale di godimento che consiste nell’imporre un onere sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente a diverso Proprietario.
La servitù quindi è inerente ai fondi, ma per “fondi” non si devono intendere soltanto i fondi rustici, bensì anche gli immobili urbani.
Un caso classico di servitù è quella di passaggio, che può sorgere quando un terreno è intercluso da altri fondi e il Proprietario non ha accesso diretto alla via pubblica per entrare o uscire dal suo fondo.
In questo caso, potrà chiedere al Proprietario del fondo vicino di poter passare attraverso tale fondo, arrecando il minor incomodo possibile al fondo “servente” e riconoscendo al Proprietario di questo un equo indennizzo.
La legge prevede anche che se il Proprietario del fondo che ha accesso alla via pubblica si rifiuti di consentire il passaggio al Vicino, sarà il Giudice a stabilire i modi del passaggio e l’eventuale indennizzo da corrispondere da parte del Proprietario a cui viene concessa la servitù di passaggio.
La servitù, allora, può sorgere per contratto tra i Proprietari dei fondi confinanti, ma anche per sentenza del Giudice, se gli stessi non si mettono d’accordo.
Una volta sorto, poi, il diritto di servitù è tendenzialmente perpetuo, ma può estinguersi se il Proprietario di un fondo diventa Proprietario anche dell’altro (in virtù del principio che nessuno può “asservire” la propria cosa), oppure può estinguersi per prescrizione, se il Titolare del diritto di servitù non la esercita per vent’anni.
Autore dell’articolo:
Avv. Luigi Sclebin
Patrocinante in Cassazione
Via A. Aleardi, 18 – 30016 Jesolo (VE)
E-mail: info@luigisclebin.it
Tel. +39 0421 381907 – Fax +39 0421 386227
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