Prima di impegnarsi nell’acquisto di un immobile, ci sono delle importanti verifiche da fare e può accadere di scoprire che proprio la casa che vorremmo comprare deriva da una donazione.
In questo caso la situazione è da valutare con particolare attenzione.
UPPI Jesolo ti spiega quali sono le difficoltà che potresti incontrare nell’acquisto di una casa proveniente da donazione e i rimedi giuridici da adottare per evitarli.
PERCHE’ L’ACQUISTO DI UN IMMOBILE PROVENIENTE DA DONAZIONE E’ RISCHIOSO?
Mettiamo il caso che il Donante in vita abbia regalato parte dei propri beni – tra cui l’immobile in questione – a un familiare, di fatto “diseredando” altri eredi legittimi.
Una volta che il Donante muore, la legge riserva comunque ai suoi familiari più stretti, detti Legittimari (coniuge, figli e genitori del defunto se non ci sono figli), una quota di eredità – “legittima”, della quale non possono essere privati.
Nel calcolo della quota spettante a ciascun Erede, la legge considera anche tutte le donazioni fatte in vita dal Defunto, quindi per chi ha ottenuto la casa in donazione potrebbe esserci il rischio di aver leso i diritti dei Legittimari.
Se la donazione lede i diritti di altri Eredi, questi potranno agire legalmente nei confronti del Donatario tramite l’azione di riduzione per ricevere la loro intera quota di eredità.
Se quest’ultimo non ha beni o denaro sufficienti a soddisfare le loro ragioni, l’azione potrà essere esercitata anche contro eventuali Acquirenti a cui l’immobile sia stato successivamente venduto; pertanto gli Eredi potranno allora rivolgersi al terzo Acquirente del bene chiedendone la restituzione (azione di restituzione).
PIU’ DIFFICIELE OTTENERE UN MUTUO
Alla luce di questa possibilità, la banca concede con maggior difficoltà il mutuo a chi desidera comprare un immobile proveniente da donazione, perché la stessa ipoteca non servirebbe a nulla di fronte alle pretese degli Eredi.
COSA FARE PER ACQUISTARE UN IMMOBILE PROVENIENTE DA DONAZIONE?
Il tempo è un possibile rimedio. Bisogna dire che la presenza di una donazione nella catena dei trasferimenti dell’immobile non rappresenta sempre un problema. L’acquirente può comprare tranquillamente se:
- il Donatore dell’immobile è deceduto da più di 10 anni senza che ci siano state opposizioni alla donazione da parte dei Legittimari;
- sono trascorsi più di 20 anni dalla donazione e in questo arco di tempo non ci sono state opposizioni da parte dei Legittimari.
In tutte le altre circostanze, per la sicurezza della compravendita, sarà necessario adottare dei rimedi per tutelarsi da potenziali rischi.
Alcuni rimedi giuridici possono essere:
SE IL DONANTE È ANCORA IN VITA:
- la rinuncia da parte dei Legittimari all’azione di restituzione;
- la risoluzione della donazione per mutuo dissenso;
- la fideiussione a carico del Donante e/o dei Legittimari a favore dell’Acquirente a garanzia dei danni derivanti dall’azione di restituzione.
Nella rinuncia all’azione di restituzione, coloro che potrebbero impugnare la donazione e riprendersi l’immobile da chi lo ha legittimamente acquistato firmano un atto di rinuncia dinanzi a un Notaio in cui si impegnano a non contestare la donazione in questione o meglio ad agire nei confronti del Terzo acquirente (fermo eventualmente il diritto di agire contro il Donatario-Venditore).
La risoluzione della donazione, fa sì che il bene donato passi dal Donatario all’originario Donante. Sarà quest’ultimo, quindi, a vendere il bene al terzo Compratore, in modo che il suo atto – del tutto legittimo – non possa essere contestato dagli Eredi legittimari (i quali possono impugnare solo le donazioni e non le compravendite).
La terza soluzione è stipulare una polizza assicurativa, ossia una fideiussione per coprire l’Acquirente dal rischio di un’azione di restituzione. Infatti, alcune compagnie assicurano il Compratore proprio da questo pericolo. In tal caso, si può concordare col Venditore uno sconto sul prezzo della vendita, pari all’importo dovuto per la polizza in esame.
SE IL DONANTE È DECEDUTO DA MENO DI 10 ANNI:
- la rinuncia espressa da parte di tutti i Legittimari all’azione di riduzione o almeno all’azione di restituzione verso Terzi ex art. 563 c.c., rinuncia valida e possibile dopo la morte del Donante.
…E SE ORMAI HAI GIA’ STIPULATO IL COMPROMESSO?
Riguardo a questo argomento si è espressa la Cassazione con la sentenza n. 32694 del 12 dicembre 2019, in cui ha stabilito che, in caso di compravendita di immobile donato, se il Venditore non ha reso nota a chi intende acquistare la casa la provenienza dell’immobile stesso e si procede quindi alla stipula del preliminare senza che l’Acquirente sia messo a conoscenza della donazione, il promissario Acquirente può rifiutarsi di stipulare il contratto definitivo.
Come in ogni compravendita immobiliare, prima di impegnarti a qualsiasi titolo all’acquisto chiedi l’aiuto di un professionista. Solo così avrai chiaro il quadro dell’operazione che vai a intraprendere e sarai certo di adottare tutte le tutele necessarie per realizzare il tuo progetto in modo sicuro.
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