La legge prevede che in alcuni casi il contratto di locazione possa “trasferirsi” ad un soggetto diverso dall’originario Conduttore. In linea di massima, ciò avviene in caso di morte del Locatario oppure quando c’è una separazione o un divorzio.
UPPI Jesolo ha chiesto al nostro esperto Avv. Luigi Sclebin di approfondire proprio il caso in cui un Coniuge della Coppia che si separa o divorzia sia intestatario del contratto di locazione della casa coniugale.
Desideri fare una domanda ai nostri professionisti del territorio, fra cui agenti immobiliari, notai, avvocati, consulenti fiscali, oppure ai nostri geometri e tecnici abilitati alla certificazione energetica? Scrivi a jesolouppi@gmail.com. Approfondiremo per te i temi più richiesti ed attuali, a beneficio di tutti gli Associati!
Per una valutazione legale del tuo caso specifico, ti consigliamo di contattare la nostra associazione UPPI presso la sede di Jesolo e di fissare un appuntamento con i nostri esperti.
Esperto in diritto immobiliare:
Avv. Luigi Sclebin
Patrocinante in Cassazione
Via A. Aleardi, 18 – 30016 Jesolo (VE)
E-mail: info@luigisclebin.it
Tel. +39 0421 381907 – Fax +39 0421 386227
SUCCESSIONE NEL RAPPORTO DI LOCAZIONE ABITATIVA IN CASO DI SEPARAZIONE O DIVORZIO
Una delle questioni che si presenta con maggiore frequenza nelle procedure di separazione e di divorzio dei Coniugi, è quella relativa alla sorte del contratto di locazione della casa coniugale.
È risaputo che, in caso di separazione personale dei Coniugi o di divorzio, il Giudice è chiamato a regolare tutta una serie di rapporti, di ordine sia patrimoniale che familiare, tra cui, molto spesso, l’assegnazione della casa dove i Coniugi convivevano.
La problematica è disciplinata dall’art. 6 della L. n. 392 del 1978 che, al secondo comma, dispone quanto segue: in caso di separazione giudiziale, di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili dello stesso (id: divorzio) nel contratto di locazione succede al Conduttore l’altro Coniuge, se il diritto ad abitare nella casa familiare sia stato attribuito dal Giudice a quest’ultimo.
Nel decidere l’attribuzione della casa, il Giudice non valuta se la proprietà dell’immobile sia di uno o di entrambi i Coniugi in comunione o se il contratto di locazione (o comodato) in forza del quale i Coniugi la utilizzavano era intestato ad entrambi o ad uno solo di essi, perché la legge gli impone di considerare quale sia il Coniuge più bisognoso e quindi maggiormente meritevole di tutela.
Inoltre, nel caso la coppia avesse figli, il Giudice è tenuto ad assegnare di preferenza la casa al Coniuge affidatario, o comunque a quello presso il quale i figli sono collocati in prevalenza.
Nel momento in cui uno dei Coniugi separati subentra nel contratto di locazione intestato all’altro Coniuge, ne diventa anche titolare nei confronti del Locatore e pertanto sarà direttamente obbligato a pagare a questi i canoni e le altre spese accessorie al rapporto.
Il contratto di locazione, in tal caso, si modifica sotto l’aspetto dei soggetti titolari dei diritti e dei doveri inerenti al rapporto, perché come detto al Coniuge originario si sostituisce il Coniuge (o ex Coniuge) assegnatario della casa familiare.
Sotto l’aspetto oggettivo, tuttavia, il contratto rimane lo stesso, con le sue condizioni e le sue scadenze originarie, al punto che, se il Coniuge intestatario del contratto prima del ricorso per separazione avesse dato disdetta del contratto e il periodo di preavviso cadesse nell’arco di tempo successivo alla pronuncia di separazione, l’altro Coniuge sarebbe comunque tenuto a rilasciare l’immobile al termine del periodo di preavviso, nonostante dal Giudice fosse stato riconosciuto assegnatario della casa familiare.
NEGOZIAZIONE ASSISTITA IN CASO DI SEPARAZIONE E DIVORZIO
Interessante notare che la norma in commento parla di subentro nel contratto di locazione da parte del Coniuge al quale il Giudice abbia attributo la casa coniugale, il che fa sorgere il dubbio di cosa succeda invece se i Coniugi per separarsi o per divorziare, anziché rivolgersi al Giudice, si procurino lo scioglimento del loro rapporto mediante un procedimento di negoziazione assistita.
È utile ricordare che con D.L. n. 132 del 2014 (convertito in L. n. 162/2014), quindi in epoca ben successiva alla legge del 1978 sui contratti di locazione sopra richiamata, è stato introdotto nel nostro sistema giuridico un procedimento per addivenire alla separazione o al divorzio fuori dalle aule del Tribunale, avvalendosi dell’assistenza di un Avvocato per parte.
All’interno di questo procedimento vengono presi, come se si fosse davanti al Giudice, tutti gli accordi e stabilite tutte le condizioni, sia patrimoniali che personali, per regolare gli effetti della separazione dei Coniugi o della fine del matrimonio.
È chiaro che, tra questi accordi o condizioni, può rientrare (e spesso rientra) il destino del rapporto di locazione in essere per l’utilizzo della casa familiare.
Ebbene, l’art. 6, comma 3, D.L. 132/2014, prevede che l’accordo concluso a seguito di negoziazione assistita produce i medesimi effetti dei provvedimenti giudiziari che concludono i procedimenti di separazione e divorzio.
Ne consegue che anche nei casi di separazione o di divorzio raggiunti dalle Parti per il tramite dei loro Avvocati, sottoscrivendo un accordo di negoziazione assistita, il rapporto di locazione verrà proseguito, alle stesse condizioni e con lo stesso termine di durata, dal Coniuge al quale viene concordata la permanenza nella casa familiare.
COSA SUCCEDE, INVECE, SE LA COPPIA NON ERA SPOSATA E DECIDE DI SEPARARSI IN VIA DI FATTO?
Per risolvere questo problema è intervenuta la Corte Costituzionale, con una sentenza del 1988, che ha dichiarato la contrarietà alla nostra Costituzione del sopra citato art. 6 della L. 392 del 1978, nella parte in cui non prevede la successione nel contratto di locazione in favore del Convivente del Conduttore, qualora vi sia prole nata dalla loro unione, anche quando la convivenza sia sorta dopo la stipulazione del contratto di locazione (e quindi anche se il Locatore non poteva prevedere il sorgere di una coppia di fatto nel corso del rapporto di locazione).
Infine, può essere interessante ricordare che in tempi più recenti è intervenuta la c.d. Legge Cirinnà, che ha inteso dare copertura giuridica alle convivenze di fatto e alle unioni civili tra persone dello stesso sesso.
Con particolare riferimento alla convivenza di fatto, è importante specificare che la Legge n° 76/2016 ha definito “conviventi di fatto“ due persone, etero o omosessuali, unite stabilmente da legami di coppia affettivi e di reciproca assistenza morale e materiale, non legate da parentela, affinità, adozione, matrimonio o unione civile.
È necessario, a tal fine, che la convivenza dei partners sotto lo stesso tetto sia effettiva, dal momento che la Legge n° 76/2016 richiede, per la dimostrazione del rapporto di convivenza, che il dato risulti dallo stato di famiglia anagrafico.
In forza di tale Legge, i Conviventi sono tenuti, come i Coniugi, a rispettare l’obbligo di coabitazione, l’obbligo di reciproca assistenza morale ed economica, nonché il dovere di contribuire alle esigenze della famiglia.
In caso di separazione, e qualora siano presenti i figli, minori o maggiorenni non economicamente indipendenti, la casa familiare verrà assegnata al genitore che vi rimarrà a convivere con i figli, ai sensi dell’articolo 337 sexies del Codice Civile, anche qui indipendentemente dal titolo di proprietà dell’immobile o dalla titolarità del contratto di locazione in forza del quale l’immobile è occupato.
LA SUCCESSIONE NON MODIFICA I TERMINI DEL RAPPORTO DI LOCAZIONE
In ogni caso, la successione nel contratto di locazione, come visto sopra per le procedure di separazione e divorzio dei coniugi, non modifica la natura del rapporto di locazione, né la natura del diritto in base al quale il Conduttore detiene la cosa locata, ma solo consente ad un soggetto diverso dall’originario Conduttore di sostituirsi nella titolarità del contratto, con attribuzione dei relativi diritti e assunzione delle obbligazioni che ne derivano, prima fra tutte quella di corrispondere il canone.
Lo stesso regime riguarda anche le unioni civili di persone dello stesso sesso, qualora, a seguito di separazione, debba stabilirsi a chi spetta la casa in locazione.
CONDUTTORE ORIGINARIO
Riguardo la posizione del Conduttore originario (il Coniuge firmatario del contratto), nei suoi confronti si scioglie definitivamente il rapporto locatizio, con la conseguenza che tale rapporto non è più suscettibile di reviviscenza neppure nell’ipotesi in cui la casa locata venga abbandonata dal Coniuge separato, nuovo Conduttore della stessa.
Autore dell’articolo: Avv. Luigi Sclebin – Patrocinante in Cassazione