Quando si stipula un contratto di locazione di un immobile normalmente è il contratto stesso a indicare la sua data di scadenza.
Può accadere, tuttavia, che il Locatore o il Conduttore abbiano la necessità di rescindere il contratto prima del suo termine naturale. La legge prevede alcune possibilità per entrambe le Parti, anche se le regole sono leggermente diverse.
I casi che possono verificarsi sono tre:
- RISOLUZIONE CONSENSUALE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE – Qualunque sia la scadenza del contratto, le Parti hanno sempre la facoltà di risolvere di comune accordo il loro impegno. In questo caso la volontà di Locatore e Conduttore è sovrana e bisognerà solo tenere conto degli aspetti fiscali dell’Agenzia delle Entrate.
- RECESSO ANTICIPATO DEL CONDUTTORE – Le regole che disciplinano la risoluzione anticipata del contratto di locazione sono molto più agevoli per il Conduttore rispetto a quanto non sia previsto per il Locatore.
Solo il Conduttore ha, infatti, la possibilità di recedere dal contratto in qualsiasi momento: avvalendosi dell’apposita clausola di recesso convenzionale inserita nel contratto, ovvero in presenza di gravi motivi (ex art. 3, l. n. 431/1998), da specificare nella lettera di preavviso da inviare al Locatore, a mezzo lettera raccomandata, almeno 6 mesi prima.
Il mancato rispetto del preavviso comporta due conseguenze importanti: per il Locatore, il rinnovo del contratto di locazione alle stesse condizioni del precedente; per il Conduttore, l’obbligo di versare al Locatore l’importo pari a sei canoni mensili pari al periodo del mancato preavviso, anche in presenza del rilascio dell’immobile (Cass. n. 18167/2012).
Conseguenza ulteriore a carico del Conduttore che recede per gravi motivi, senza dare il dovuto preavviso al Locatore, è il risarcimento dei danni subiti dal Locatore, a causa dell’anticipata restituzione dell’immobile. L’onere di dimostrare l’inadempimento del Conduttore e che l’immobile è rimasto libero e non utilizzato grava sul Locatore (Cass. n. 530/2014; Cass. n. 5827/1993).
- RECESSO ANTICIPATO DEL LOCATORE – Il Locatore generalmente ha poche possibilità di recedere prima della scadenza.
Egli può dare disdetta per finita locazione, previa comunicazione al Conduttore da inviare almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto se si tratta di beni immobili ad uso abitativo.
I mesi diventano 12 o 18 nel caso di immobili ad uso non abitativo o adibiti ad attività alberghiere.
UPPI Jesolo ha chiesto all’Avvocato Luigi Sclebin di approfondire proprio l’eventualità in cui il Locatore voglia recedere dal contratto alla prima scadenza.
Nel suo articolo l’Avvocato Sclebin ci chiarisce quali sono i casi espressamente previsti dalla legge per i quali il Locatore può avvalersi della facoltà di rifiuto del rinnovo del contratto (Ex art. 3, comma 1, l. n. 431/1998).
Si sofferma, inoltre, sull’ipotesi in cui il Locatore-Proprietario intenda vendere a Terzi l’immobile locato e sul diritto di prelazione che eventualmente il Conduttore può far valere.
RECESSO DEL LOCATORE ALLA PRIMA SCADENZA
Il rapporto di locazione ad uso abitativo, proprio perché destinato a sopperire ad un bisogno primario come quello di abitazione da parte del Conduttore, è soggetto ad una disciplina piuttosto rigida in tema di durata del rapporto, di determinazione dei canoni e, più in generale, di adempimenti posti a carico delle Parti.
La normativa di riferimento, in primo luogo la L. 431/98, prevede due tipologie di contratto che, comunemente, si definiscono a canone libero o a canone concordato.
Tralasciando tutte le altre rilevanti differenze tra queste due tipologie, ci si sofferma qui sulla diversa durata dei due tipi contratto che, per i contratti c.d. a canone libero è non inferiore a 4 anni con rinnovo obbligatorio di altri 4 anni, salvi specifici casi che si andrà ad esaminare, mentre per i contratti c.d. a canone concordato è di 3 anni, con rinnovo di altri 2, anche qui fatta salva la sussistenza di alcuni precisi motivi che legittimano il Locatore a negare il rinnovo del contratto già alla prima scadenza.
Quindi, mentre al Conduttore è sempre consentito recedere anticipatamente dal contratto, purché dimostri i gravi motivi del suo recesso e ne dia formale disdetta almeno 6 mesi prima al Locatore, a quest’ultimo non è concesso di sciogliersi dal contratto antecedentemente alla naturale scadenza dello stesso e, qualora si tratti della prima scadenza, che come detto per i contratti c.d. liberi e dopo 4 anni e per quelli concordati è di 3 anni, potrà farlo soltanto in presenza di ben determinate circostanze.
QUALI SONO ALLORA QUESTE CIRCOSTANZE CHE CONSENTONO AL LOCATORE DI CONCLUDERE IL RAPPORTO CON IL CONDUTTORE ALLA PRIMA SCADENZA DEL CONTRATTO?
I casi sono elencati nel primo comma dell’art. 3 della L. 431/98. Volendo riassumerli e semplificarli, diremmo che il Locatore potrà negare il rinnovo del rapporto:
1) qualora intenda destinare l’immobile locato a proprio uso abitativo o per esercitarvi la propria attività commerciale, artigianale o professionale, oppure per assegnarlo agli stessi usi in favore del coniuge, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
2) qualora il Locatore sia un ente pubblico o privato che intende destinare l’immobile alla propria attività istituzionale;
3) se risulta provato che il Conduttore disponga di un altro idoneo immobile abitativo nello stesso Comune;
4) se l’immobile è gravemente danneggiato e necessita di una profonda risistemazione;
5) se si intende sottoporre l’immobile ad una integrale ristrutturazione o ricostruzione;
6) se il Conduttore, senza validi motivi, non occupi stabilmente l’immobile;
7) quando il Locatore intende vendere a Terzi l’immobile locato.
SE IL LOCATORE-PROPRIETARIO VUOLE VENDERE A TERZI L’IMMOBILE LOCATO
Premesso che molti dei casi appena ricordati implicano che il Locatore sia anche il Proprietario dell’immobile (altrimenti non potrebbe decidere di ristrutturarlo, venderlo o assegnarlo ai propri parenti), ma che il contratto di locazione non necessariamente deve essere stipulato con il Proprietario dell’immobile, essendo sufficiente che il Locatore abbia la disponibilità di fatto del bene (ad esempio promissario acquirente, a cui sia stato riconosciuto il possesso dell’immobile prima della stipula del rogito notarile di compravendita), premesso ciò, dicevano, pare interessante soffermarsi sull’ultima delle ipotesi elencate, e cioè il caso in cui il Locatore-Proprietario intende vendere a Terzi l’immobile.
Innanzitutto la legge (art. 3, comma 1, lett. g) L. 431/98) dispone che il Locatore, per poter esercitare la facoltà di diniego in esame, non abbia la proprietà di altri immobili residenziali oltre eventualmente a quello adibito a propria abitazione.
In secondo luogo, il medesimo articolo di legge riconosce al Conduttore il diritto di prelazione per l’acquisto del bene immobile alle medesime condizioni alle quali il Locatore lo avrebbe ceduto al Terzo estraneo al rapporto di locazione.
Questo diritto è particolarmente tutelato, in quanto le Parti non possono escluderlo al momento della sottoscrizione del contratto, nemmeno se in quel momento il Conduttore vi avesse espressamente rinunciato.
In sostanza, se il Locatore volesse negare il rinnovo del contratto alla prima scadenza perché ha trovato da vendere l’immobile, dovrebbe comunicarlo, a mezzo Ufficiale Giudiziario (come visto, almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto), al Conduttore, indicando con precisione le condizioni e il prezzo a cui intende vendere l’immobile.
A questo punto, ricevuta tale comunicazione, il Conduttore ha 60 giorni di tempo per esercitare il diritto di prelazione, offrendo ovviamente le stesse condizioni comunicate dal proprietario.
Il prezzo dovrà essere versato nei 30 giorni successivi al sessantesimo giorno dalla notifica effettuata dal Proprietario.
DIRITTO DI PRELAZIONE DEL CONDUTTORE
Pertanto, nelle locazioni abitative, il diritto di prelazione in favore del Conduttore è riconosciuto soltanto alla prima scadenza del contratto (come visto, 4 anni nel c.d. canone libero; 3 anni nel c.d. canone concordato), purché siano osservate le formalità sopra indicate.
SE IL NUOVO ACQUIRENTE VUOLE RIVENDERE L’IMMOBILE ALLA PRIMA SCADENZA DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE IN CORSO
Ne segue anche, secondo l’interpretazione più seguita nei Tribunali, che qualora il Proprietario venda l’immobile in corso di rapporto di locazione, il nuovo acquirente (che per legge subentra automaticamente nel rapporto di locazione in essere), al momento della prima scadenza del contratto, potrà esercitare le altre possibilità di diniego del rinnovo contrattuale previste dalla legge (ad esempio perché intende adibire l’immobile a propria residenza privata o ad abitazione di un proprio famigliare entro il secondo grado di parentela), fatto salvo l’onere di riconoscere al Conduttore il diritto di prelazione nel caso in cui invece intendesse a sua volta rivendere l’immobile alla prima scadenza del contratto.
Esperto in diritto immobiliare:
Avv. Luigi Sclebin
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