Lunedì 9 marzo 2020 è una data che entrerà nei libri di storia: prima in Europa, l’Italia inizia il cosiddetto ‘lockdown per Coronavirus’. L’intera popolazione del Paese si trova sottoposta al protocollo di emergenza istituito dal Governo di Giuseppe Conte, che restringe la libertà di movimento delle persone per evitare la diffusione del virus e salvaguardare la vita delle persone.
Il Bel Paese si chiude e si ferma, tranne i servizi essenziali.
Sono passati oltre quarantacinque giorni e noi tutti siamo in trepida attesa che arrivi un’altra giornata fondamentale: Lunedì 4 maggio, la data in cui terminerà la chiusura dell’Italia e inizierà la ‘Fase 2’.
La Fase 2 sarà decisa dal comitato scientifico ed attuata dalla task force guidata dal manager Vittorio Colao. Sarà caratterizzata da nuove regole per allentare il lockdown e per consentire alle attività di riaprire. Si prevedono spostamenti limitati per fascia di età, riapertura di attività graduali in base al codice di rischio verde, giallo e rosso e app IMMUNI per il tracciamento dei contagi. Mascherine e distanziamento sociale saranno presenti fino a quando non saranno disponibili terapia e vaccino.
Con riferimento al mercato immobiliare ed in particolare al settore delle locazioni abitative, quali sono le conseguenze dell’emergenza Covid-19 e cosa dobbiamo aspettarci nel post-emergenza?
Secondo un’analisi SWG effettuata sul periodo 13-16 aprile 2020, il 38% degli intervistati ritiene che non riuscirà, nel prossimo mese, a pagare tasse, mutui, affitti, bollette e altre spese fisse.
Per 4 Italiani su 10 cala la propensione al consumo: la diminuzione maggiore si rileva tra disoccupati, ceti popolari e donne.
In questa ‘nuova realtà’, UPPI Jesolo è al tuo fianco nell’aiutarti a gestire i rapporti di locazione o affitto in essere.
Nelle scorse settimane abbiamo affrontato il tema degli affitti commerciali: https://www.uppijesolo.com/affitti-commerciali-e-coronavirus-uppi-jesolo-ti-aiuta-a-fare-chiarezza-sulla-gestione-dei-contratti-durante-e-dopo-lemergenza/
Di seguito, trovi il nostro nuovo approfondimento che tratta il tema delle locazioni residenziali e che ti agevolerà nell’affrontare le problematiche che potrebbero presentarsi con l’Inquilino oppure eventuali casi di morosità.
Nei prossimi giorni pubblicheremo il nostro terzo e ultimo vademecum, dedicato alle locazioni turistiche.
Per una valutazione personalizzata del tuo caso specifico, il nostro Ufficio di Jesolo rimane a disposizione via mail e telefono a: jesolouppi@gmail.com – Tel. 0421 351013 (con orario ridotto 10-12 fino al termine dell’emergenza). Ti ricordiamo che l’assistenza di UPPI è riservata agli associati 2020 ed è possibile iscriversi anche in questo momento, oppure rinnovare l’iscrizione scaduta. La quota associativa è di Euro 75,00 all’anno e garantisce la nostra assistenza professionale in materia contrattualistica, fiscale, valutazione tecnica e per la stipula dei contratti a canone concordato. Inoltre, associarsi ad UPPI significa anche avere un accesso privilegiato alla nostra rete di professionisti del territorio, fra cui agenti immobiliari, notai, avvocati, consulenti fiscali, geometri e tecnici abilitati alla certificazione energetica!
EMERGENZA COVID-19 – GESTIONE DEGLI AFFITTI ABITATIVI
L’INQUILINO PUO’ RIDURSI IL CANONE DI LOCAZIONE DELL’APPARTAMENTO O SOSPENDERE I PAGAMENTI?
No. Per le locazioni ad uso abitativo, il decreto legge 18/2020 del 17 marzo 2020 (il cosiddetto ‘Cura Italia’) non prevede strumenti legislativi straordinari per gestire le difficoltà economiche dettate dall’emergenza sanitaria.
Insomma, al momento non c’è una norma che consenta all’inquilino di un’abitazione di poter ottenere la riduzione o addirittura la sospensione del canone di locazione, ancorché si verifichino eventi straordinari.
MOROSITA’ – SFRATTI SOSPESI FINO AL 30 GIUGNO
Nel decreto ‘Cura Italia’ il Governo ha inserito il blocco degli sfratti su tutto il territorio italiano fino al 30 giugno.
Poco più di una riga, all’articolo 103 comma 6 del decreto, che recita che: “L’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo, è sospesa fino al 30 giugno 2020″.
Per UPPI e le altre Associazioni di piccoli Proprietari immobiliari e per le Associazioni degli Inquilini serve molto di più.
SI ATTENDE IL PROSSIMO DECRETO DEL GOVERNO
Il prossimo ‘Decreto aprile’ sarò portato sul tavolo del Consiglio dei Ministri entro la fine del mese, per cui le misure avranno effetto a partire da maggio. Si prevede lo stanziamento di oltre 50 miliardi e vedremo quali saranno gli interventi che andranno a sostenere famiglie ed imprese.
COSA STABILISCE LA LEGGE?
Alla data odierna e in mancanza di norme specifiche relative a Coronavirus e affitti residenziali si deve, pertanto, fare riferimento alle norme del Codice Civile.
Sulla base del contratto sottoscritto tra le Parti, per la fruizione del bene – ovvero l’appartamento locato – il primario obbligo del Conduttore è quello di provvedere al tempestivo pagamento del canone di locazione.
Ma l’eccezionale evento del Covid-19 ha messo in crisi molti inquilini, che in precedenza sono stati molto puntuali nei pagamenti verso il proprio Locatore.
Ogni eventuale riduzione o dilazione è lasciata alla libera determinazioni tra le Parti, e il Locatore non ha nessun obbligo nell’accettare le proposte fatte dal Conduttore.
Uppi Jesolo consiglia di valutare caso per caso, in base alla tipologia di inquilino, alla storicità della locazione e alla regolarità pregressa.
L’INQUILINO NON RIESCE PIU’ A FARE FRONTE AL CANONE DI LOCAZIONE PRECEDENTEMENTE CONCORDATO
Quello che vale è l’articolo 1467 del Codice civile, secondo cui in caso di un evento straordinario e imprevedibile (la cosiddetta causa di forza maggiore) se il pagamento del canone diventa eccessiva oneroso, chi non riesce più a pagarlo può chiedere la risoluzione del contratto (ovviamente fornendone prova). E comunque recedere non è semplice, dato che richiede un preavviso di 6 mesi.
Quindi, in questo caso, se l’evento del Covid-19 rende per il Conduttore il canone di locazione troppo esoso e se il Locatore ha interesse a continuare il rapporto in essere, le Parti possono decidere in comune accordo di modificare – temporaneamente o in modo definitivo – le condizioni del contratto, eliminando lo squilibrio che il Covid-19 ha purtroppo creato e riportando il contratto ad un giusto rapporto di scambio.
L’atteggiamento più responsabile è certamente il confronto tra le Parti.
Naturalmente, è auspicabile non arrivare a un recesso del contratto di locazione, ciò consentirebbe comunque ai Proprietari di garantirsi un flusso di liquidità in un’ottica di mercato che potrebbe subire una forte flessione nei prossimi mesi.
COSA PUO’ CHIEDERE L’INQUILINO AL LOCATORE?
Presumibilmente, il Conduttore potrebbe chiedere al Locatore di ritardare il pagamento del canone mensile oppure di ridurre l’importo dello stesso.
Vediamo come il Locatore può gestire ciascuna delle due richieste.
L’INQUILINO CHIEDE DI RITARDARE IL PAGAMENTO DEL CANONE MENSILE
Il Conduttore può richiedere legittimamente al Locatore di ritardare il pagamento rispetto alla scadenza prevista in contratto. Trattandosi di un inadempimento incolpevole provocato da un’ impossibilità sopravvenuta e, ci si augura, temporanea in quanto destinata a durare sino al termine dell’emergenza Coronavirus, non si applicano interessi e/o penali in genere (art. 1256, comma 2°, c.c.).
In questo caso, l’accordo di dilazione dei pagamenti NON deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate.
UPPI Jesolo consiglia di redigere una scrittura privata tra le Parti – a titolo di promemoria – specificando per iscritto i modi e i tempi previsti per il rimborso di quanto dovuto.
L’INQUILINO CHIEDE DI RIDURRE L’IMPORTO DEL CANONE MENSILE
E’ bene che il Conduttore formuli per primo le sue proposte di riduzione del canone mensile, sulla base delle proprie mutate condizioni economiche.
La riduzione del prezzo della locazione è riferita a tutto il periodo in cui permarrà il pericolo virus, perciò ad una situazione di emergenza temporanea, anche se per ora è difficile prevederne il termine. E questa indeterminatezza nella individuazione della data di fine emergenza potrebbe comportare – secondo molti esperti di diritto – futuri contenziosi giudiziari.
Qualora il Locatore accetti la richiesta e le Parti convengano su una momentanea riduzione del canone, si deve stipulare un nuovo accordo.
In questo caso, l’accordo di riduzione del canone di locazione va redatto come scrittura privata, firmata dai due contraenti e OBBLIGATORIAMENTE REGISTRATA in originale presso l’Agenzia delle Entrate dove è stato registrato il contratto iniziale, così che al Locatore vengano tassati solo i redditi veramente percepiti.
In esso va indicato il periodo per cui la riduzione è concessa, ovvero la data di inizio e la data di termine.
Trascorso tale periodo, tornano valide le condizioni del contratto originario, cioè il canone di locazione inizialmente concordato.
Avvalendosi della consulenza dei nostri Avvocati, UPPI Jesolo ha preparato un modulo per l’‘Accordo per la riduzione temporanea del canone di locazione’ che consigliamo di usare.
Il nostro Ufficio di Jesolo è a disposizione per ogni informazione o assistenza ai nostri Associati e per la registrazione del nuovo accordo all’Agenzia delle Entrate.
NUOVO CONTRATTO DI LOCAZIONE?
Vi ricordiamo che – in alternativa all’accordo di riduzione temporanea del canone di locazione – è possibile per le Parti stipulare un nuovo contratto, a condizioni più adatte alla nuova realtà che si presenterà purtroppo sul mercato delle locazioni – e non solo abitative – dopo l’eccezionale fenomeno del Covid-19.
Anche qui, UPPI Jesolo consiglia di valutare caso per caso cosa è meglio fare, sulla base della durata prevista dal vecchio contratto e la storicità dell’inquilino.
UPPI INCALZA IL GOVERNO: RIAPERTURA E MISURE ADEGUATE A SOSTEGNO DELLE LOCAZIONI
A seguito dell’emergenza sanitaria da Coronavirus che ha colpito il nostro Paese, le agenzie immobiliari e le sedi territoriali di UPPI sono chiuse.
Sono circa 65.000 gli accordi obbligatori già stipulati e che devono essere contrattualmente perfezionati, per contratti di affitto di varie tipologie, per cui le Parti ci chiedono assistenza. Tali accordi sono stati stipulati nei primi mesi dell’anno e le nostre Associazioni devono fornire consulenza, al fine di evitare contenziosi e disagi tra una gran massa di cittadini.
UPPI chiede pertanto al Governo di poter riaprire , già dalla prossima “Fase”, le proprie sedi territoriali e poter riprendere l’attività a sostegno agli Associati e si impegna a effettuarlo nel pieno rispetto della tutela della salute pubblica, ovvero con: il lavaggio, pulizia e igienizzazione dell’ambiente di lavoro; una adeguata aereazione degli ambienti; l’utilizzo di erogatori di disinfettante; incontri in sede solo su appuntamento e accessi proporzionati agli spazi; il rispetto delle distanze di sicurezza; massimo utilizzo di strumenti e supporti telematici; l’adozione di materiale di protezione individuale (mascherine, guanti, proteggi-scarpe) a disposizione dei nostri Delegati, Collaboratori e degli Associati per affrontare l’appuntamento in sede.
UPPI, inoltre, si sta adoperando per la massima tutela e il sostegno della piccola proprietà immobiliare anche attraverso la richiesta ufficiale al Governo e alle Pubbliche Istituzioni di misure concrete in favore dei Proprietari di immobili e dei loro Inquilini.
Ricordiamo che il settore immobiliare non si è mai realmente ripreso dalla crisi del 2008, complice la straordinaria pressione fiscale sugli immobili e l’assenza di stabili e significativi incentivi fiscali.
Ancor più grave è il problema delle locazioni, con i Conduttori che rischiano di non poter più fare fronte ai canoni di locazione dei contratti sottoscritti prima dell’emergenza Coronavirus e i Locatori che – di conseguenza – vedono messo a rischio il proprio reddito ed anche la capacità di sostenere il pagamento dei mutui contratti in precedenza.
Nello specifico, UPPI e le altre Associazioni a tutela della Proprietà, chiedono al Governo di intervenire con sgravi fiscali che permettano al Locatore di ridurre il canone e quindi al Conduttore di essere puntuale nei pagamenti.
Riteniamo che si debba finanziare un contributo straordinario che sia effettivo in tempi brevi, con domande telematiche e l’erogazione delle risorse direttamente al Proprietario. La richiesta è arrivata sul tavolo del Governo.
UPPI Jesolo vi terrà aggiornati sulle misure del prossimo ‘Decreto aprile’ e vi segnalerà, come sempre, le misure e le novità dedicate al settore immobiliare.